自1998年中国实行住房分配货币化以来,住房保障制度逐步发展并完善,然而房价的飙升使得部分居民的住房需求得不到满足。住宅是为解决人口居住问题而存在的,住房市场的发展终究是离不开人口的。为进一步研究揭示人口结构对住房需求的影响,从定性的角度介绍了与研究主题相关的人口转变理论、生命周期理论和住房供需理论,同时从人口自然结构、社会结构和地域结构三个角度梳理了国内外关于人口结构对住房需求影响的相关研究,以及基于中国人口结构变化和住房市场的发展情况,揭示人口结构对住房市场的影响机制。从人口结构的广义角度,以住房销售额作为住房需求指标,使用空间邻近权重矩阵描述变量间的空间信息,选择2005年至2018年中国31个省份空间面板数据对变量的空间相关性进行分析。将住房的新开工面积、住房价格以及人均收入作为控制变量,通过LM检验和Wald检验,确定空间杜宾模型是最适合进行回归的模型,它既考虑了自变量的空间溢出,还加入了因变量的空间效应。采用“偏微分法”对回归结果进行效应分解,测度空间直接溢出效应与间接溢出效应,得到更为准确的结论。实证结果发现我国大部分省市的住房需求和人口结构在空间上具有正自相关性,杜宾回归的效应分解结果显示:从直接效应来看,老年抚养比每提升1%,当地的住房需求将增加0.41%,且影响系数通过了1%显著水平;平均受教育年限的正向影响系数略低于老年抚养比;城镇化水平每提升1%,本地住房需求将提升2.27%,可见城镇化水平对住房需求的直接效应很显著;平均家庭户规模和人口流动结构对本地区有显著的抑制作用,其中人口流动的负相关关系是由于严格的户籍制度导致的。从间接效应来看,少儿人口比的增加会刺激邻省住房需求的增长,其溢出效应达到了1.72,但这种溢出效应不会长期持续下去,这是因为未来几年内中国的少儿抚养比可能保持基本稳定;家庭结构的小型化也会带来邻省住房需求的增加;城镇化水平对住房需求存在显著的负向溢出效应,城镇化水平每提升1%,邻省住房需求将会下降2.44%,这是因为本地城镇化水平的提高势必会吸引人口的迁徙,从而降低邻省的住房需求。实证研究得出的结论表明人口结构会对住房需求产生一定的波动,基于此,为促进我国房地产市场健康有效发展,提出以下建议:利用住房需求的联动效应,拉动住房市场共同发展;依据人口年龄结构变化,大力发展养老地产;把握家庭结构小型化带来的机遇,提升人口教育水平;平衡发展城镇化水平,努力解决流动人口的住房问题。