面对能源和环境这威胁人类发展的两大危机,节能减排已经成为保障能源安全、保护生态环境、实现经济社会可持续发展的唯一道路。建筑能耗占整个社会终端能耗的比重较高,是节能减排的重要领域,特别是我国北方采暖地区既有居住建筑数量大、能耗高,是实施节能战略的重中之重。但由于既有居住建筑建筑节能改造具有很强的外部性,是一个市场失灵的领域,严重影响了我国既有居住建筑节能改造的发展。本文首先在介绍外部性基本理论的基础上,结合既有居住建筑节能改造的概念、既有居住建筑的能耗构成及影响因素,分析了既有居住建筑节能改造的基本原则：最大限度地争取得热,最低限度地向外散热,给出了既有居住建筑节能改造外部性的内涵及其经济解释,并按照不同的分类标准对其进行了分类；然后,重点研究了既有居住建筑节能改造外部性度量的总体思路和具体核算方法,基于两种不同的节能改造方式,给出了既有居住建筑节能改造减排外部性度量的详细的计算步骤和公式,特别是对夏季空调减排外部性的度量分析,更加全面、合理地探讨了既有居住建筑节能改造外部性的大小,并做了实例分析；最后,分析了既有居住建筑节能改造经济激励的设计原则、经济激励步骤,并给出了基于外部性分析的既有居住建筑节能改造的政策建议和措施。本文的研究成果对于政府确定经济激励强度、制定经济激励政策提供了一定的参考。