在商品房预售过程中,从交易双方达成债权合意到办理物权变更登记,两者之间会有较长的时间间隔,在此期间经常出现房地产开发公司“一房二卖”、“售后抵押”等严重损害预购人利益的现象。为了保护预购人债权请求权最终得到实现,保障预购人的权利,预告登记制度应运而生。预告登记是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,为保护其取得未来的物权之债权请求权而对其进行的登记。经预告登记的权利是法律出于保护交易安全的考虑,赋予其对抗第三人的效力的特殊债权。我国2007年10月1日开始实行的《中华人民共和国物权法》第二十条明确规定了预告登记制度,对预告登记的范围、发生、转让和消灭做了规定,但由于条文内容非常抽象,不利于司法实践的操作。因此笔者在介绍德国、日本及我国台湾地区的先进立法的基础上,结合目前中国的相关立法实践,对预告登记在法律实践中的运用做了进一步的探讨,以期对我国商品房预售预告登记的司法适用有所裨益。本文结合《物权法》、《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、和《房屋登记办法》对商品房预售和预告登记的规定,全面分析了预售合同登记备案的性质及其与预告登记的区别,并借鉴国外关于预告登记的适用范围、效力等的规定,就我国商品房预售预告登记制度的完善提出了一些立法建议。本文除引言和结语外,主体部分为三部分。第一部分阐述了商品房预售的概念、特征及预售合同登记备案的性质,总结归纳了商品房预售中预购人的债权风险类型,并对预售合同登记备案与预告登记的区别进行分析,得出目前我国商品房预售中预购人之所以会面临如此大的风险,其中主要原因是预售合同登记备案制度只是一种行政管理手段,它不具有预告登记的排他效力,只有建立和完善预告登记制度才能有效地保护预购人的权利。第二部分阐述了预告登记制度的主要内容,并运用比较分析的方法对我国《物权法》中就预告登记的规定和国外关于预告登记的规定的不同进行了阐述。预告登记的效力是预告登记制度的核心问题。从各国立法例来看,预告登记的效力有以下几种:保全权利的效力,即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力,这是预告登记设立的目的也是其最主要的效力。保全顺位的效力,因预告登记而能够使该请求权具有排斥后序登记权利的效力。破产保护效力,即在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,从而使请求权发生指定效果的效力。预告登记本身是没有单独效力的,只有预告登记推进成为本登记时,预告登记的效力才能发生。第三部分是我国商品房预售预告登记制度的完善。在《物权法》颁布之前,商品房预售合同虽然要进行登记备案,但这种登记备案只是国家对商品房预售市场的一种行政管理手段,与预告登记制度完全不同。尽管我国从制度上确立了预告登记,但这项制度在我国的司法实践中仍然存在缺陷和不完善的地方。如第一、对预告登记的申请审查形式没有做出规定。第二、预告登记效力的缺失。第三、义务人抗辩权的缺失。第四、预告登记之后的处分行为的界定不合理。第五、没有对预告登记推进为本登记的程序进行规定等。任何一种制度都是一把双刃剑,有利有弊。关键在于对其利弊加以权衡,取其利而用之。进一步完善商品房预售预告登记制度,对我国房地产市场的发展必将起到积极作用。