我国农村宅基地制度自出现以来经历了从私有到集体所有、从自由流转到禁止流转再到限制流转的过程,由于我国城市化的不断演进、经济发展速度加快、农民收入结构调整等因素,宅基地的资产功能逐渐显现,宅基地的土地增值收益成为推动宅基地制度变革的源动力。农民规避法律自发形成了一些新的制度规则,通过宅基地的流转实现宅基地退出,并从流转中获取经济利益,农民通过住房出租、住宅出售、旅游景区农家乐、兴建小产权房等方式通过宅基地获取收益。农民自发的规避法律的行为有损法律的尊严,触犯了政府的利益,因此,有必要探索推进宅基地有偿退出的制度创新。在制度经济学的研究基础上,本文试图在青木昌彦定义的“域”的单位内,从均衡概念的角度对宅基地制度改革进行诠释。一项新制度产生必需有制度产生的前提,在这里总结为外部环境的变化及内部因素的积累,而制度产生的导火索是潜在利润的凸显及实现,直接原因是使得利润凸显的决策经过多主体博弈最后达到的均衡。通过对宅基地外部制度环境及内部积累性因素对农民退出决策做出的分析,得到宅基地有偿退出是符合博弈均衡的变化趋势的,外部环境中一是城镇经济发展及国有交易对现有宅基地制度产生了冲击,二是城市向农村扩张时的土地征用制度、城乡一体化建设用地市场制度对封闭的集体土地市场产生了冲击,同时政治权利集体的支持、用地观念的影响也加速了宅基地有偿退出制度的形成,内部因素中农民对农村资产、农民权利和社会角色分配不平等意识地觉醒及农民作为博弈参与者能力的提高和有能力者数目的增多都对现有制度造成了冲击,潜在利润的产生,使农民有了宅基地有偿退出的制度需求。实证分析显示外部因素及内部影响农民的退出决策,预示着制度变化的方向。宅基地有偿退出实质上是宅基地制度的变革,亟待解决的是多个利益集团对宅基地退出过程中的利益争夺与分配的公平性及效率问题。通过对宅基地退出中涉及到的五大主体进行分析,建立双层次动态博弈模型,探讨宅基地有偿退出三种方式：地下市场退出、宅基地置换、公开市场退出的博弈各方策略及获益,同时得到几点结论：(1)消除地下市场的方式是中央政府扩大监督；(2)宅基地置换的可行条件是保证农民的增值收益和资产增殖：(3)公开市场退出是在地下市场的均衡发展到一定规模后出现的,将成为制度发展趋势。最后结合上海、江苏、深圳等多地的实践探索,得到建立宅基地有偿退出制度的几点建议：推动中央立法及地方性立法,加强宅基地有偿退出制度规范；建立宅基地价格评估机制：加强宅基地入市规范及管理；同时中央政府应营造更好的制度创新氛围；地方政府要因地制宜,不能盲目模仿宅基地置换；集体、农民以及基层群众需探索更多的利益表达途径。