商业地产在近几年来，逐渐成为房地产市场的热点话题，受到了市场的极大关注。一场商业房地产投资热正席卷全国，我国城市化进程的加快，为商业地产的发展提供了新的空间。目前，我国商业地产开发刚刚起步，商业地产的开发亟需规范和科学化运作。笔者经过多年工作经验和进一步学习，将郑州市某一商业地产项目运作为案例。从市场调查开始，到项目分析和定位，以及投资风险分析，最终得出结论。以下是全文的逻辑框架： 项目的概况及背景，主要研究项目产生的前提以及区位特点，项目的经营模式，宏观经济状况，河南省整体经济环境和郑州市房地产市场状况。 针对商业地产项目的经营方向为调查目的，从四种商品入手，采取问卷调查、访谈等方法，取得第一手资料，经过科学分析，从中筛选出能做大型批发市场经营的目标。 再从经营目标入手，锁定目标市场，对项目市场进行分析，研究该项目地块的自然环境，交通条件配套设施，分析竞争区域市场特征，项目SWOT分析及发展竞争战略。 根据市场调查结果和项目市场的分析，对项目进行定位，主要研究项目概念定位、目标客户定位、业态定位、商业规模区间定位、经营主体定位、商业功能定位、经营档次定位和市场形象定位。 按照一系列项目定位对项目进行经济评价、敏感性风险分析，从各项经济指标入手，计算总成本，结合销售计划投资进度进行项目投资分析、敏感性分析和盈亏平衡点分析，取得数据的支持。 最后得出结论，综合前五章内容得出结论，并提出相应建议。 本文的创新点：重视市场调查在商业地产项目定位中的作用，利用SWOT进行项目分析确定经营战略。在风险分析中运用盈亏平衡和敏感性分析方法等手段降低决策风险。