近年来,我国政府从经济和行政各个方面强化对房地产行业的宏观调控,例如税收、利率和限价限购的指令,其中关于融资方面的监管尤为严格,同时社会闲置资金受限于投资门槛又难以进入房地产行业,使得房地产企业“融资难”的问题日益突出。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”）在国外发达市场上发展如火如荼,具有灵活性强,投资收益稳定和投资门槛低的优势,而我国REITs尚处于探索阶段,如何借鉴国外市场的发展经验来发展具有中国特色且适合我国社会主义市场经济的REITs,是一个值得深入研究的问题。由于REITs同时涉及房地产市场和资本市场,其风险管理较为复杂,难以用一般的基金风险管理体系概况说明,因此REITs的风险管理是当前发展REITs亟需解决的关键问题。2015年6月26日,万科公开发行鹏华前海万科REITs进行融资,这是我国不动产领域的第一只公募型REITs,体现了我国房地产金融市场发展创新的理念,也为国内发展公募型REITs产品树立了良好的典范。鹏华前海万科REITs的产品设计充分借鉴了国外发展经验,并结合我国国情和实际,是具有中国特色的REITs产品,其交易结构和运作模式不同于以往的REITs产品,因此其风险研究既具有普遍性和也具有特殊性。本文采用案例分析法,首先介绍了REITs的概念、特点和分类,并结合已有文献研究阐述了REITs风险研究的理论基础,其次具体介绍了鹏华前海万科REITs的概况包括设立背景、交易结构和运作模式,并结合市场表现阐述了它的发行现状,主体部分从上市准备、投资运营和清算退出三个阶段,分别探讨了鹏华前海万科REITs各自存在的代表性风险:上市准备阶段的法律政策系统性风险和税收负担过重的风险,投资运营阶段的市场利率波动风险和管理人道德风险,以及清算退出阶段的资产产权风险和到期刚性兑付风险,六大风险相互关联,贯穿始终;然后结合具体的运作机制寻找出六大风险对应的风险成因;最后,依据风险成因,站在不同主体的角度,依次提出风险防范措施,以期为我国未来REITs产品设计和发展提供一些借鉴。具体措施如下:在上市准备阶段,政府加快建设REITs专项立法和针对性的税收优惠制度;在上市运营阶段,基金管理公司应扩大实物资产投资比例来减轻市场波动性风险,针对道德风险则强化信息披露制度;在清算退出阶段,增设柔性条款,完善破产隔离制度,以打破投资者的惯性心理。本文得出的结论如下:首先,发展REITs对房地产行业融资发展意义重大,可以优化配置社会闲散资金,促进房地产行业的可持续性发展,与研究意义部分的内容相契合,其风险防范研究意义重大;其次,发展REITs需要与国际接轨,充分借鉴国际市场REITs发展的经验教训;最后,发展REITs需要各方通力合作,其中政府政策的大力支持是关键,需要涵盖上市、运营到退市的全过程,并建立一个规范统一的市场标准。