在城市化的过程中,随着人口向城市的聚集,许多城市都曾出现过不同程度的房地产价格上涨,房价上涨是否一定会形成泡沫,从而威胁国民经济健康运行、影响公共福利?房地产的泡沫的理论界定和效应分析是理论问题；房地产泡沫的测度和预警是针对现实提出的实证问题。研究房地产泡沫在当前中国经济环境中具有重大理论价值和现实意义。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离了市场基础持续上涨而形成的虚拟部分。该定义有两层含义,一个是指资产价格脱离了市场基础,并保持持续上涨的过程和状态；第二个是市场房价高于由市场基础所决定的合理部分,便可以称为泡沫。房地产的建筑部分属劳动产品范畴,其价格是由利润、成本和税金决定,建筑物的价格一般相对比较稳定,也容易辨别。而通常所说的房地产泡沫,实际上是土地的价格泡沫,或者说是地价泡沫。因为土地是稀缺的资源,再生性较差,按照马克思主义政治经济学理论,土地是没有价值的,土地的价格由地租决定,即地租的资本化。房地产由房产和地产组成,两者在物理形态上不可分离,因此,土地价格虚高是形成房地产泡沫的根源,土地的稀缺性决定了房地产的可投机性。在对房地产泡沫以上基本认识基础之上,本文借鉴实验经济学方法的研究范式作为房地产泡沫研究的基本视角；运用空间经济学的基本理论,探索房地产估价模型,研究模型解和房地产的泡沫度量,以求出理性预期下的均衡解；并讨论了房地产泡沫的传导机制和空间效应。房地产价格的形成和泡沫的演化是土地市场、商品房交易市场中各参与主体之间相互博弈的结果。从房地产泡沫的定义中不难看出,过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外,消费者的预期、金融支持、政策导向和政府行为、外资进入等因素则间接促进了泡沫的形成。房地产泡沫可能在同一城市的不同板块间传导,也可能在不同城市间传导。在城市之间的传导是区别于城市内部传导的：房地产泡沫在板块间传导是基于理性预期和域内人口迁移；城市之间的传导是基于金融的协同发展效应和学习效应。通过测度房地产泡沫可以判断房地产市场的健康程度,并对出台宏观调控政策具有重要参考价值。本文对各种测度房地产泡沫的方法作了概述,并进行了实证分析,从房地产市场供需结构角度度量泡沫的存在性,根据详尽的第一手资料,把一个城市的居民收入分为七个阶层,相应地,房地产供给类型也被分为七个等级,通过对应关系分别考察每个阶层的购房机会指数,累加后得出一个城市总体的购房机会均等指数,根据指数大小,判断房地产价格合理性及可能存在的泡沫大小。房地产泡沫的预警防范和治理,要从房地产市场周期波动规律角度进行模型方法的设计,进而判断房地产市场是过热、适中、还是偏冷,或者给出不同的警戒级别。房地产泡沫的膨胀可能给社会带来破坏作用：使社会生产力受到严重损害；金融体系受到严重破坏；甚至使得国民经济进入衰退状态。因此,研究房地产泡沫的社会效应对于制定有效措施以应对泡沫发生时可能出现的各种社会问题,从而保证社会稳定和经济的持续发展具有重要意义。本文研究目标以及研究框架如下：研究目标集中在资产泡沫理论以及房地产泡沫理论的分析,并且应用相应的理论和研究方法分析,在中国的城市发展过程中是否存在房地产泡沫,以及中国城市发展中影响房地产价格的相关因素。由于泡沫问题的研究与资产定价理论密切相关,因此,在本文研究中,房地产市场主要界定为城市住宅产品市场,而对住宅产品市场的分析并未区分住宅的耐用消费品特性以及将住宅作为投资品的市场。本文的结构为：第一部分,提出研究的背景以及研究目的和意义；第二部分,在历史回顾的基础上,对房地产泡沫进行概念界定,并综述了目前的研究进展；第三部分,分析了房地产泡沫的成因；第四部分,解释房地产泡沫的测度指标,并分析江苏省特别是南京市的城市房地产是否存在泡沫；第五部分,在城市规划的视角下分析了房地产泡沫的空间传导机制；第六部分,探讨了房地产泡沫的效应,包括社会效应和经济效应；第七部分,从体制和政府行为角度分析房地产泡沫的产生；第八部分,介绍了房地产泡沫的预警机制；最后,对全文进行总结,列出了本文可能的创新点,并对今后的研究方向进行了展望。