商品房销售登记备案制度研究

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国民经济的发展和社会全局的稳定与房地产市场的健康发展息息相关,商品房销售是我国房地产交易的重要形态,登记备案制度作为商品房销售环节的管制机制,自确立之初就是政府对商品房销售行为监管的抓手。对于加强房地产业的市场的监管、商品房销售的管理和改善房地产业在市场方面的调控,促进房地产市场的平稳和健康的发展,维护消费者的合法的权益,尤其是针对管制当前房价过快上涨,促进民生改善和经济发展具有重要意义。但是,该制度自创立之初就没有明确其法律效力,导致实践中常常会出现“同案不同判”的情形;在明确规定房地产开发企业是该制度义务人的前提下,却没有赋予买受人相应的权利,使得本就处于弱势地位的买受人在想要维护自己的合法权益时受到一定程度的阻碍;登记备案后交易当事人申请变更、注销备案的标准也没有统一,不仅会损害买受人的权益,更有房地产开发企业和买受人利用这一漏洞非法渔利、偷税漏税。为完善商品房销售登记备案制度,进一步促进房地产市场健康发展,本文通过分析国内外研究成果,归纳并总结了理论界和司法实践中不同的声音,梳理了我国现行有效的各类规定,借鉴德国和我国香港地区的相关制度的经验,整理发现现行的登记备案制度当中存在的问题,并提出相应的完善对策。本文共分为五个部分,第一章为绪论部分,主要介绍了登记备案制度运行的时代背景,结合当前政策反思登记备案制度存在的积极意义以及需要完善漏洞。通过对国内外学者的研究成果进行归纳总结,寻求完善登记备案制度的对策。第二章为登记备案制度的基本理论,对该制度的概念和性质进行界定,根据现行规定可推知登记备案具有行政管理的性质。梳理了该制度的发展历程并总结出该制度在历史和当今社会中发挥的功能。第三章为对登记备案法律效力的理论争点与实践认知的探讨,对于登记备案制度的效力问题,理论界存在着对抗效力肯定说与对抗效力否定说两种学说,司法实践中也存在着肯定说与否定说两种不同的判决结果。第四章是对现行规定的梳理,总结出现行规定中存在着登记备案效力不明;买受人登记备案的申请权缺失;关于登记备案的变更、注销的问题没有统一的规定。第五章是对德国和我国香港地区相关制度的考察,通过对德国和我国香港地区相关制度的运行现状和经验总结,进一步印证登记备案制度对我国商品房交易市场的重要性,以及完备的法律法规对于交易市场稳定的重要性。第六章为完善对策。针对前文提出的问题,提出的解决措施是,首先,登记备案“准物权”的效力需要被明确,该制度能发挥出防止“一房两卖”的作用的基础就在于“准物权”的效力。其次要赋予买受人登记备案的申请权,权利与义务是对立统一体,既然申请登记备案是开发商的义务,那么买受人就应当拥有申请登记备案的权利。最后确立、完善登记备案变更、注销的法律规则,借鉴总结各地方优秀经验,在有效促进房地产交易市场正常流转的同时,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,堵塞“楼花”灰色交易。
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