REITs是一种证券化的产业投资基金,能够将流动性较低的不动产投资项目转化为权益产品,在为房地产或基础设施建造运营机构降低风险、拓宽融资渠道的同时,为投资者提供收益长期稳定的优质金融产品。该产品起源于美国,中国对其接触始于2005年。近年来,随着经济进入新常态,中国内地公募REITs日益收到关注,2021年6月,中国首批公募基础设施REITs上市,2021年12月,第二批公募基础设施REITs上市,中国正逐步进入公募REITs时代。基于此,本文提出对中国内地公募基础设施REITs的收益率影响因素进行研究,对其存在的风险进行评估和度量,判断公募REITs能否在中国为投资者带来低风险水平下的稳定收益。首先,本文梳理了REITs理论研究及在美国、新加坡及中国内地的发展现状。随后对中国REITs收益率波动影响因素进行分析,因中国内地基础设施REITs刚刚兴起,样本量不足,故先通过对基础资产、社会环境与国内类似的中国香港REITs市场进行研究,将得出结果与内地REITs市场进行比较验证,试图得出中国公募REITs收益率的主要影响因素。选取三个宏观因素经济景气度、利率风险（货币政策）、通胀水平（价格指数）及三个中微观因素股票市场涨跌幅、债券市场涨跌幅及房地产价格（因其难以取得,使用价格指数代替）与香港REITs指数日收益率建立向量自回归模型（VAR模型）进行分析。发现在成熟的香港REITs市场中,REITs本身的历史收益率及股票市场的涨跌幅对REITs收益率影响最大、最迅速,而价格指数（包括不动产价格指数）、货币政策趋势及经济景气度等宏观指标也会立即或滞后对REITs收益率产生一定的影响。随后,将除REITs自身涨跌幅外影响香港REITs市场的四个重要因素与中国首批上市9只公募REITs收益率进行验证,最终得出结论:各因素中微观市场的股票收益率、宏观市场的货币政策指标及采购经理指数PMI对中国公募REITs收益率影响相对较大,其他指标虽存在一定影响,但并不明显。随后将中国首批上市的9只公募基础设施REITs作为成分股建立中国内地公募基础设施REITs指数与香港恒生房地产基金指数共同进行风险评估,并选取富时美国房地产指数、新加坡REITS指数作为对照。经过简单地描述性分析、正态性检验、单位根检验、自相关性检验及异方差性检验后,发现以上四组序列均为尖峰厚尾、波动聚集的平稳、非正态序列,具备自相关性与异方差性。随后对四组序列进行GARCH（1,1）模型建模,并通过信息准则比较选出各自最适合的残差分布。最终在95%和99%的置信度下,对每个模型的Va R值进行计算,发现中国内地公募基础设施REITs及中国香港REITs因其优质的底层资产,风险相对较低,但中国内地公募REITs刚刚起步,投资标的少,投资者尚不成熟,易出现过度炒作、追涨杀跌的情况,导致收益率波动性相对较大。同时,因样本区间偏小,高置信度下的Va R值及其标准差更易受到极端值的影响,导致研究呈现的风险水平偏高。但随着中国公募REITs的不断上市,投资者日渐成熟,中国内地公募REITs将逐步向相对更为成熟、底层资产更为接近的中国香港REITs市场回归,甚至因政策优势表现更好。故中国公募REITs能够在中国为投资者带来低风险水平下的稳定收益。本文的创新之处有以下四个方面:一是收益率波动影响因素部分及风险评估部分研究对象均选取中国香港恒生REITs与中国公募基础设施REITs,得出结论更能够反映中国公募REITs市场的具体情况;二是风险评估与分析时,以中国九只公募REITs作为成分股建立中国内地公募基础设施REITs指数,便于得到中国内地公募基础设施REITs市场的整体情况;三是采用GARCH-Va R模型对中国内地公募基础设施REITs市场及中国香港REITs市场的风险进行评估,并对照美国、新加坡等成熟REITs市场得出结论;四是建立GARCH时,依据信息准则在正态分布、t分布及GED分布中选取最适合的随机误差分布,使研究结论更符合实际。