改革开放以来,我国经济不断发展,其中基础设施建设起到了重要作用。随着市场规模不断扩大,以高速公路为代表的基础设施存量规模也不断扩大。与此同时,基础设施投融资的风险也逐渐显露,目前我国基础设施建设主要依靠财政拨款以及传统银行贷款方式进行融资,面临着企业与政府债务风险不断提高、社会资本参与难度大等一系列问题,新建高速公路单纯依靠债务融资模式可持续性不强。公募REITs具有拓宽企业融资渠道、盘活存量资产、降低资产负债率等优点,可以有效解决上述问题。公募REITs收益主要来自于其高比例分红和交易差价两部分,要求其底层资产能够产生持续的、稳定的现金流量,并具备可持续的投资能力,以及巨大的发展潜力。高速公路运营收费稳定,是公募REITs底层资产的理想目标。定价是公募REITs发行上市的关键环节,如果发行价格过高,投资者认购积极性差,会出现发行失败或认购者亏损的情形;如果发行价格较低,则可能出现募集规模小于实际可募集规模的情形。未来我国公募REITs交易市场将不断发展,因而根据相关因素选择适合的方法,建立完善的市场定价机制,引用合理有效的评估方法对REITs产品进行估值定价,完善我国公募REITs的估值定价体系成为了关键性问题。本文梳理了国内外的相关文献,总结了目前公募REITs的定价与资产估值的研究现状,介绍了与本文研究内容相关的理论基础与概念,并以我国首批上市的公募REITs之一的平安广州广河REIT为例,运用传统的资产净值法和实物期权法以及基于灰色理论的自由现金流折现法对其进行了估值定价分析。在对不同方法的估值定价结果进行对比分析后发现,传统的估值方法如资产净值法是对公募REITs的底层资产未来现金流进行估值,以该结果为依据对REITs进行定价,忽略了底层资产自身管理升级以及价值提升带来的收益。实物期权法在其基础上将REITs的价值定义为项目的净现值与期权价值之和,充分考虑了期权价值。在公募REITs的发行定价阶段实物期权法相较资产净值法更能体现出REITs的价值。而基于灰色理论的自由现金流折现法是根据REITs综合收益对其进行评估,考虑了公募REITs的金融属性,更能体现REITs整体运营和管理水平。由于公募REITs上市时间短,可以获得的数据有限,通过基于灰色理论的自由现金流折现法对REITs进行定价分析可以解决这一问题,在二级市场进行交易时,这种方法具有更好的适用性。本文对REITs的估值定价方法进行了补充,为日后推出的公募REITs产品的发行定价提供参考,为公募REITs的定价问题提供一种新的思路。同时,基于上述研究提出了以下建议:（1）合理选取估值模型与核心参数;（2）披露公募REITs估值信息;（3）重视数据积累,推进行业资产定价参考数据库构建;（4）培养专业人才,提升机构投资者估值能力;（5）制定完善的监管制度,对底层资产的估值与公募REITs定价进行监管;（6）健全法制体系,优化定价环境。