首先论述了本文写作的背景和意义:1、描述出北京居民的居住现状;2、通过对居民家庭可支配收入的分析,并结合住房面积和价格水平,分析居民的购买力;3、为开发商和投资商描述出北京居民的住宅真实需求,是做投资可行性研究的重要依据和参考。同时回顾了在住宅需求研究这一领域,国内外研究的相关成果和进展情况,包括大陆地区住宅需求研究成果和湾、香港学者的研究成果。 本文的创新点在于:提出了住宅需求研究的新方法,拓宽了新的数据收集的思路和来源,指出需求的真实状况可以从市场的实际运行结果中得到反映,就是说,市场的实际销售状况反映了消费者的实际需求。一方面,从对居民的收入、家庭结构等基本状况入手分析和预测居民的需求特征,另一方面,要用实际的市场交易数据和需求调查数据去印证从理论中得出的逻辑推理结果,从而把需求理论运用到投资分析中。 本文的创造性成果和结论主要有:北京的住房购买力水平偏低;处于不同生命周期阶段的家庭,对于住宅产品的需求有本质的差异;社会阶层分化较大,社会主体阶层的分化直接带来购房主体的分层;人口年龄结构的急剧变化尤其是老化,在北京房地产市场上将以住宅需求的变化很快表现出来;需求调查法有一定的局限性;北京以外的购买力量强大,在价格承受能力方面,不同的购买主体差异较大;户型和销售率之间呈现出较高的相关性;住宅产品的总价决定客户的购买力,而不是住宅的单价,总价和销售率之间呈现出明显的反相关关系,总价与单价呈现出较高的正相关关系;今后四年左右的时间内,北京市场每年的住宅需求量约为2435万平方米;北京住宅市场的潜在需求量非常大,远远超过了目前的市场的真正成交量,大约只有70%的有效需求释放出来。