上海近现代历史建筑保护发展了近二十年，在价值观念、制度建设、实践方式这三个遗产保护基本问题的认识上发生了不小的变化。而价值观念的发展作为最核心的问题，始终贯穿在另外两个问题当中。本论文通过详细回顾1988到2007年上海近现代历史建筑保护领域的制度建设、典型实践，以透视和展现背后价值认识和保护观念的发展。研究中根据历史建筑保护事业面临的主要矛盾的变化，将这近二十年的历程划分为三个阶段，在本文前三章中逐步展开。第一章，1988～1993年，上海近代历史建筑保护的观念刚刚兴起，保护机制初创，观念的形成是这一阶段的关键问题。起点的标志性事件是建设部和文化部发出《关于重点调查、保护优秀近代建筑物的通知》。通知发出后，上海的近现代建筑保护工作真正全面开始起来，多年的努力和积累在这一阶段得到了实现和巩固，保护的对象确定了，保护的机制也建立了起来。第二章，1994～2002年，历史建筑保护与城市发展在矛盾中前行，初步建立起来的保护机制遭遇考验，历史建筑保护呈现为深刻的复杂性。1994年后，上海市城市开发全面转入中心城旧城改造，历史建筑面临了来自开发和资本越来越巨大的压力，这是上海建筑遗产保护在斗争和矛盾中逐步成长的一个阶段。第三章，2002年之后，随着上一阶段的发展和反思，上海的整个环境逐步呈现出对历史建筑保护更多理性的支持和认同，2002年《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》作为地方法律颁布，给上海近现代历史建筑保护的进程注入了新的力量，保护工作的观念和实践在这一阶段都得到了全面发展，同时也继续面临着挑战。最后，在第四章简要展开奥地利艺术史学家阿洛瓦斯·李格尔关于纪念物的价值体系，借以在社会价值范畴内讨论历史建筑的价值分类，理解岁月价值这种随着历史进程发展积淀下来的演进的价值，并探讨岁月价值对历史建筑保护的作用和意义。