由于我们国家给中小企业发放贷款的门槛比较高,利息也比较高,无法满足广大投资者的融资与投资需求,而与之产生鲜明对比的是,随着国民收入水平的提升,社会越来越多的闲散资拥有强大的投资需求,于是利息低,还款周期长的个人房屋贷款就被一些有融资需求的中小投资者盯上了。这些人通过签订度假的房屋买卖合同,然后据此向银行套取个人购房贷款,以此来满足自己的融资需求。笔者在上海市长宁区人民法院实习期间调取往年的调研资料发现,以上海市长宁法院为例,2009年受理的虚假房屋买卖骗贷案件数量占房屋买卖合同纠纷案总数的3.85%,但2012年截至6月25日长宁法院受理的此类案件已占同期房屋买卖合同纠纷案件总数的18.75%。越来越多虚构房屋买卖套贷纠纷涌向法院,可是就通谋虚伪表示,该理论下对善意第三人的保护以及相关立法,我国还是空白,甚至我国法学理论界也对该问题讨论甚少,因此法院在审理此类案件时面临着法律适用上的困难。在司法实践中,到底是适用《民法通则》第五十五条第二项、《合同法》第五十二条第二项、《合同法》第五十二条第四项还是《合同法》第五十二条与《合同法》第五十五条结合适用一直存在争议,从而导致司法不统一,判案效果不理想。由于虚假房屋买卖套取银行贷款案件,案件类型比较统一,所涉及的法律关系基本一致,争议焦点也比较集中,因此,笔者为了能更好得对此类案件进行分析,笔者选取了一起比较有代表性的案件。本文的主要框架和内容如下:第一部分:笔者首先将代表普通虚假房屋买卖套取贷款案件的典型案件的基本案情及法院审判理由进行了介绍,笔者在法院归纳的争议焦点基础之上又提出了自己的看法,因为笔者认为法院在归纳争议焦点存在疏漏,讨论得也不够全面,因此笔者将本案的另外两个隐含的争议焦点也列了出来。然后笔者通过一个简单明了的结构图来体现本案中涉及的三重法律关系,即房屋出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系,房屋买受人与银行之间的借款抵押合同关系,以及银行在房屋上设立抵押权而产生的物权关系。第二部分:笔者将案件中的争议焦点进行归纳总结:(一)买卖双方当事人签署的房屋买卖合同效力问题;(二)买受人与银行之间订立的借款合同及抵押合同的效力问题;(三)银行是否会丧失房屋的抵押权的问题。然后,笔者开始围绕三个争议焦点逐一进行分析。第三部分:笔者对案件进行分析讨论。首先,针对本案的争议焦点一,笔者先对几个有代表性的大陆法系国家的民法对通谋虚伪表示的有关规定进行介绍。然后,根据通谋虚伪表示的相关理论来分析我国审判实践中存在的四种对“虚假房屋买卖套贷案”法律适用观点的合理与不合理之处。其次,针对争议焦点二,笔者主要讨论借款合同的效力和法律适用问题,即到底应当适用《合同法》第五十二条第一项还是第五十四条第二项。最后,针对第三个争议焦点,在此部分笔者着重分析若房屋买卖合同无效是否会对抵押权产生影响,即银行是否可依据善意取得制度取得房屋的抵押权的问题。最后一部分:笔者将对虚假房屋买卖套贷案的分析结论以及法律适用情况进行了一个梳理,期望能为审判实务中对此类案件的审理提供一种可行的解决思路。最后,笔者也谈了谈对我国相关立法存在的问题的看法,并提出了一些粗浅的立法意见,供读者参考。