近些年以来,在国民经济不断发展壮大的背景之下,伴随住房体制的不断完善和深化,我国的房地产市场正在大踏步地向前迈进着。毫不夸张地说,房地产产业已成为我国国民经济的支柱。在房地产开发商同商品房预购者之间信息知悉的极端不平衡下,“商品房预售广告”几乎可以说是商品房销售过程中商品房预购者详细了解尚未完全具备“实物状态”的预售商品房的唯一方式。它作为连接“房地产开发商”和“商品房预购者”之间的纽带逐渐出现在公众的视野之中,被公众所熟知。不可否认,商品房预售广告是导致商品房预购者决定是否购买房屋的关键,是房地产营销中的重要环节。然而,“商品房预售广告”这一行业却起步较晚,故未能与房地产产业的发展相同步也是情理之中。“时间短”、“速度快”、“缺乏经验”等诸多问题的存在,逐渐导致了商品房预售广告纠纷的频发。为了稳定商品房预售市场,维护商品房预购者的切身利益,“商品房预售广告是否应纳入商品房买卖合同”,“哪些内容应该纳入”则成为了重要问题。尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》1第三条把“要约”的概念扩大到商品房预售广告的范畴,但是,在现实生活中,房地产开发商,乃至于房地产广告发布者为谋求暂时的经济利益却往往刻意地去规避法律,这些行为给商品房市场带来了一定程度的负面影响。“商品房预售广告”中的哪些内容可以纳入“商品房买卖合同”这一范围的界定,直接关系到商品房买卖过程中房地产开发商和商品房预购者之间的权利义务关系,直接影响到房屋买卖过程中买卖双方之间的利益分配,直接影响到对商品房市场行为的规范,因此是亟需准确界定之关键。首先,目前我国对“商品房预售广告”这一概念仍缺乏统一观点,因此对这一概念的界定是一大难点。其次,商品房预售广告在法律性质上一般可作“要约”、“要约邀请”、“悬赏广告”、“直接纳入合同条款”之分,如何认定商品房预售广告的性质成为确定开发商承担责任与否的关键。因此,对其法律性质之认定是另一难点。此外,根据我国现有法律不难看出,大多数规范性法律文件中对于“广告”的界定是不明确的。商品房预售广告中的“广告”之范围如何界定,以及是否将商品房预售过程中的宣传行为认定为“广告”并没有加以规定。最后,鉴于商品房预售广告所牵连到的法律关系相对比较复杂,而司法实践中解决此类案件的统一标准尚不清晰,因此从哪些法律入手也是一大难点。笔者拟运用民法学的相关理论,以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖纠纷司法解释》)的第三条为视角,从商品房预售广告的基本内涵和一般原理出发,通过对预售广告进行深层次的研究,同时结合司法实践中存在的疑难问题,在探讨预售广告之概念、特点、性质、形式等基本问题的基础上,比较借鉴国内外预售广告的立法现状,探寻出一条适合我国预售广告进一步健康发展的路径,以期对我国商品房预售广告纳入合同内容范围之界定有所帮助。本文共分为三大部分:第一章是对商品房预售广告的概述,主要从“商品房预售广告的内涵”和“商品房预售广告性质的评述”两方面予以阐释。作者拟将“商品房预售广告”的定义概括如下:即具有相应资格的房地产开发企业、房地产权利人以及房地产中介服务机构通过支付一定的费用,同时借助各种传播媒介所发布的,以对商品房预售情况进行相关介绍为目的的商业性广告。笔者以“要约说”、“要约邀请说”、“悬赏广告说”、“直接纳入合同条款说”四种学说为基础,并结合我国当下的司法现状,给出了笔者的观点。第二章主要对于可予我国借鉴的相关域外商品房预售广告的法律规定做了基本的介绍。笔者选取了美国、法国、国际广告协会、国际商会以及台湾地区在商品房预售广告方面的相关法律规定,以此为基础,为我国予以借鉴和学习,并为下文问题的阐述做下铺垫。第三章主要针对最高院发布的《商品房买卖纠纷司法解释》第三条2,对哪些广告可以纳入合同之范围作出界定。本章是文章的核心内容,笔者首先从该解释第三条的四个要件,即“开发规划范围内”、“房屋及相关设施”、“说明和允诺具体确定”、“重大影响”出发,结合案例,分别予以深入分析,最后得出相应结论。其次,笔者又参考一些地方法律法规,对“其他应纳入商品房预售广告的内容”进行了阐述。