从利益考量的角度出发,虽然《城市房地产管理法》第45条第四项所保护的利益通常是为了保证建设工程竣工和购房者的利益,但这种利益不具有典型性,法律的规定会更加侧重预售合同有效性的利益保护,因注重合同利益对市场秩序的保障具有显著意义。《城市房地产管理法》规定的具体内容,足以实现《城市房地产管理法》第45条第一款的规范性目的;相反,无效后果安排违背了具体规范的目的。因此,违反《城市房地产管理法》第45条第四项的规定,不足以实现《合同法》第52条第五款规定的立法目的。没有办理预售许可证签订的预售合同不应该否定其有效性的正当化。《商品房纠纷解释》第2条规定,虽有所减轻,但其结论仍不符合解释对象的立法目的。房地产开发企业未依照《城市房地产管理法》第45条第四项的规定向县级以上人民政府房地产管理部门登记的。因此,如果未获得商品房预售许可证,开发企业就进入不动产交易的市场,与合同相对人所签订的预售合同,该合同不是批准后才生效的合同,属于违背管理性规定,合同不受非法性的影响。因此,应当适当调整《商品房纠纷解释》第2条之规定。本文共分为四个部分。第一部分主要论述司法实践中存在的案例,其裁判结果与《商品房纠纷解释》第2条之规定不符合,于是展开本文核心问题的探讨,分析其原因;紧接着对案例以及汇总相同案例的情况予以解析,并参考法官的裁判来分析商品房预售合同有效或是无效,哪一种情况更能够维护购房者的利益。第二部分是对商品房预售许可法律性质认定的阐述,为下文预售合同效力的判断进行铺垫。第三部分从预售合同效力判断的基本方法入手,希冀为预售合同效力的认定提供一定的帮助。由于司法解释直接明确了特定条件下的预售合同的效力为无效,因而第四部分从立法目的、《商品房纠纷解释》本身以及买受人利益的角度论证无预售许可证的合同若认定有效一样具有合理性。本文基于与商品房预售合同有效性所有相关规定之间的联系,讨论中国商品房预售合同的有效性,明确目前现行法律制度即《商品房纠纷解释》第2条的缺陷,希望日后可以通过立法对该司法解释予以改善。