近年来,从中央到地方连续发布多个政策,明确将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,但是,国内房地产市场的租金回报水平极低是众所周知的事实,仅从直觉而言,开发建设专门的租赁项目并不是一项有价值的投资。但一系列相关政策的出台、配套措施的陆续落地,证明了从中央、到地方的政府都已经下定决心要推进住房租赁市场的发展。那么,住房租赁项目是否真的具备投资价值?如果不具备投资价值,相关政策措施应该如何调整,才能让住房租赁项目具备投资价值,从而有效引导更多的投资者参与?投资者在什么条件下,可以选择投资住房租赁项目?本文以内部收益率（IRR）为主要研究工具建立研究模型,并根据城市发展水平、住房市场发展情况等,选取了国内具备一定代表性的城市南京作为研究对象,基于研究模型对研究对象进行定量分析,得出当前国内住房租赁项目的投资回报率水平,并通过住房租赁项目投资回报水平对各相关要素的敏感性分析,找到影响投资回报水平的要素,从而给出相关投资建议及政策建议,为投资者投资决策及政府相关政策制定提供一个合理的参考。建模计算结果显示,如果投资者长期持有项目,在67年的完整投资回报周期内,住房租赁项目内部收益率仅有6.61%,投资者使用财务杠杆后,租赁项目到期内部收益率也仅有7.15%。长期持有项目时,租赁资产投资回报率对租金及土地价格极为敏感,对所得税率、增值税率敏感度均不高。然而即使是租金翻倍,项目到期收益率也仅有17.52%,土地无偿使用,项目到期收益率也仅能达到20.16%,对一项回报期长达67年的投资而言,上述收益水平仍然不可接受。如果项目可以通过资产证券化方式实现提前退出,退出时间越早,项目预期收益率越高。在项目运营满两年,满足提前提前条件后选择提前退出时,项目内部收益率最高可达到13.86%,投资者使用财务杠杆并提前退出时,项目内部收益率最高可达到19.82%,显然如果能够提前退出,则住房租赁项目具备投资价值。提前退出时,项目收益率对租金极为敏感,对土地价格、所得税率、及财务杠杆比例均较为敏感。因此,投资者只能长期持有项目时,住房租赁项目没有投资价值且不具备任何的政策扶持和改善空间。对政府而言,而要使住房租赁市场具备投资价值,首要任务是尽快推出真正的权益型公募RETIs产品,打造出有效的退出渠道,在退出渠道畅通的前提下,政府还应该根据市场参与者的投资回报率预期,合理调节土地供应价格和所得税率等住房租赁市场投资回报率敏感因素,保障住房租赁项目的投资吸引力。对投资者而言,在退出渠道畅通的前提下,还应关心自身融资能力、市场租金水平、土地价格等要素,这些要素均将对投资回报水平造成显著影响。