伴随着郑州市的国家战略中心城市发展,郑州市出现全国最大规模的城中村改造项目、集聚了各种规模及类型的地产企业,其中郑州X公司是郑州市城中村改造项目中小地产企业的典型代表。国家近年来持续“房住不炒”的政策,造成很多参与城中村改造项目的中小房企面临生存危机,如何跳出销售生存策略,进一步制定出更有针对性、精准性的品牌化发展策略,是城中村改造项目的中小房企值得探究的现实问题与理论难题。郑州X公司是一家中小房地产公司,在这样的大背景条件参与城中村改造项目,面临着新的机遇和挑战,公司纵然在地块选址、开发报建施工、到产品销售等方面取得了一定的成绩,但也面临着许多需要研究解决的问题,研究这些问题不仅对于X公司的发展具有重要意义,而且对于当下中小房企的生存与发展也具有一定的参考与借鉴意义。文章梳理了房地产业、城中村改造及房地产市场营销的相关理论,在阐述郑州X公司城中村改造项目营销策略现状的基础上,揭示了郑州X公司城中村项目营销策略存在的主要问题,并分析了产生问题的原因。结合公司外部环境的分析,探讨了X公司发展面临的外部机遇与挑战。在此基础上,从产品、价格、渠道、促销四个方面探讨了X公司城中村改造项目营销策略的优化措施,并从流程管理、品牌创建、业务外包的监督与激励等方面提出了相应的保障措施。论文的主要创新点是,第一,提出并剖析了X公司城中村改造项目营销策略存在的以下问题:产品策略无法有效突显本公司的特色,价格策略无法有效规避房产限价及客户抗性,分销业务外包无法促进企业营销策划职能,促销手段不能突显企业营销主旨品牌。第二,结合环境的分析揭示了X公司面临的机遇与挑战。机遇包括:郑州市有关城中村改造项目的监管政策及利益协调政策逐渐规范,郑州市经济的快速增长给房地产带来了巨大的潜在需求,郑州市主城区二次更新建设给房地产发展创造了新机遇,郑州市优质教育资源需求促进“地产+教育”价值链融合发展。挑战包括:周边强大对手导致的项目销售竞争压力,以及国家房地产调控政策导致的营销环境压力。第三,提出了适合X公司“从销售生存到品牌发展”的城中村改造项目营销优化措施,包括:刚需户型精准化等产品策略优化;灵活科学的分阶段价格策略优化;拓展“全员经纪人”等分销代理之外的渠道优化;促销主题的连贯性设计与优化。