财产税作为一个古老的课税类别,在历史上曾长期作为政府税收收入的主要来源,在各国的经济发展和税制建设中发挥着极其重要的作用。在现代社会中,虽然财产课税税制结构中的中心地位已被所得税类、商品税类取而代之,但却作为现代三大税系之一存续下来,这是因为它仍是政府尤其是地方政府财政收入的一项重要来源,更是因为它在调节社会财富分配和资源要素配置方面发挥着其他税系无法替代的作用。从征收便利的角度出发,各国的财产税通常是对房屋、土地等不动产课征,即不动产税。它除具有财产课税的一般优点之外,更因其税基具有非流动性、课税符合受益原则等特征,成为最适宜为地方政府筹措公共服务、市政建设资金来源的税种。此外,它在促进社会公平、引导土地资源集约和合理利用、抑制房地产市场投机等方面的调节作用也正得到越来越多国家的重视,并将其作为一种重要的社会经济政策工具来使用。　　2003年10月,党的十六届三中全会明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”,这是目前关于不动产课税改革动议的最高层级的要求和表述。此后,关于不动产课税改革的话题成为税收学界、实务部门和社会公众关注的焦点、热点。然而,尽管人们大多对此项改革寄予厚望,但对于改革的一系列相关问题却莫衷一是。本文认为,正是由于人们对不动产税的功能定位在认识和理解上存在着差异,才会对改革提出不同的设计方案,并产生不同的效应预期。　　本文从对不动产税应具有的功能的归纳和分析着手,深入挖掘我国现行房地产税制运行中存在的功能缺陷问题,在此基础上紧紧围绕改革中的几个难点问题展开分析,并提出相应的政策建议,为拟议进行的不动产税改革提供一定的参考意见。进一步明确不动产税的功能定位和调节目标,构建以不动产税为核心的新型房地产税制体系,是本文所涉及的核心问题。　　本文由五章内容组成,具体如下:　　第1章“不动产税的基本功能”。从财产税基本理论与各国税制实践经验角度出发归纳出不动产课税应具有的三项主要功能:筹集财政收入、优化资源配置、公平财富分配,为下文揭示现行房地产税制功能缺陷、提出政策建议提供必要的参考标准和分析基础。　　第2章“我国现行房地产税制的运行效应分析”。第一,概述了现行房地产相关税种及其收入情况,并根据需要廓清了研究范围,将直接以房地产作为征税对象的6个税种选作本文主要研究对象。第二,揭示现行房地产税制存在的功能缺陷:通过房地产税收与房地产业发展状况对比、房地产税收在地方财政收入中占比等实证分析,说明其聚财功能微弱;从土地资源流通和利用、房地产市场价格形成机制等角度,说明其资源配置功能“逆反”;从目前房地产占有及税收负担等实际情况,说明其财富再分配功能“失灵”。　　第3章“与不动产税改革相关的土地供应管理制度问题”。第一,通过对改行土地年租制的必要性和可行性的分析,说明土地批租制应予保留。第二,通过对土地供应管理制度发展与现状的分析以及对最新政策动向的介绍,说明“规范、完善”是今后的改革取向。第三,通过对当前房地产开发流通环节税费制度现状的阐释,找出房价虚高、上涨过快的症结和“清费改税”的解决思路。　　第4章“现行房地产相关税种的改革与完善”。本章内容包括:将耕地占用税替代为农地占用税;取消城镇土地使用税,将其折现归集到土地出让金中征收;保留并完善土地增值税;保留契税,取消对房地产权转让征收的印花税;房产税、城市房地产税合并为保有环节统一征收的不动产税,取消对出租房产从租计征。　　第5章“新型不动产税的税制设计构想”。第一,对存在争议的课征模式选择问题进行深入分析。通过对房地合征理论依据与必要性的分析、对国际上课征模式发展趋势的展望以及对相关观点的评述,肯定了房地合征是不动产课税的应选模式。第二,分别从纳税人、课税对象、征税范围、计税依据、税率及税种设置、减免税优惠等各个要素入手逐一提出税制设计的构想。