近年来中外资银行竞相推出经营性物业抵押贷款业务，从而产生了大量的商业房地产抵押评估业务，特别是写字楼抵押评估，由于写字楼不仅具有房地产的不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等一般特点，而且一般位置较佳，规模较大、具有良好的现金流入能力，因此其作为债权担保形式已为越来越多的银行等债权人所使用。但同时，写字楼的市场价值受区域特征，建筑物特征，配套设施状况及邻里环境等多种因素影响，以致写字楼抵押价值的确定成为房地产估价中的一大难题。本文采用定性分析与定量研究相结合的方法，从完善技术方法体系和实际应用的角度出发，对写字楼抵押价值评估相关问题进行了较系统的研究，旨在提高写字楼抵押价值评估的科学性和准确性，防范房地产抵押贷款风险，促进房地产估价技术的应用研究。首先结合房地产抵押评估的相关理论，深入分析了房地产抵押估价的特殊性。接着对写字楼的定义、写字楼抵押特殊性及写字楼抵押过程中需注意的问题等方面进行分析。简述了房地产抵押估价方法并探究了对写字楼抵押评估的适用性。在这些理论的基础上，笔者分析了月异写字楼估价具体情况，选择收益法、成本法综合估算写字楼价值。针对写字楼特殊性对收益法、成本法估算过程进行详细介绍，并着重分析了特征比较定价法、时间序列法求取收益、安全利率加风险调整系数法求取折现率、基准地价修正法求取土地价值及三种方法综合确定开发利润率。最后在估价结果处理时考虑了一般情况及估价报告期间抵押权实现的情况，得到了月异写字楼抵押价值。