我国现行的房地产税收体系，曾经发挥了积极的作用，但随着社会经济的快速发展和改革开放的逐步推进，已经显现出一系列的缺陷：1、征税范围过窄；2、计税依据不合理；3、税率畸轻畸重现象突出；4.重复征税现象严重。建立新的物业税体系已经提上议事日程，成为十一五税制改革的一项重要内容。物业税税制各要素在理论界的热烈讨论中逐步明朗，但如何对面广量大、形态各异、千差万别的房地产进行公正又有效率的评估，是物业税征收中无法绕开的实际难题，这个难题超出了一般税收征管的范畴，且类似的管理、操作经验几乎是空白，因而在目前理论界广泛开展的讨论中涉及较少。本文在借鉴了国外物业税评估体系的经验和做法的基础上，结合我国的实际情况，尝试对我国物业税基本评估框架体系的构建进行有意义的探索。　　 所谓的物业税评估体系主要是指与物业税评估相关的一系列重要因素及其相互关系构成的总和。具体来说，构成物业税评估体系的因素有：评估原则、评估对象、评估方法、评估组织、评估流程、申诉制度以及其他诸如法律环境、金融制度、城市化进程等一系列的因素。建立物业税评估体系是物业税改革的前提和基础：首先，物业税的立法宗旨决定了应以物业的评估价值作为物业税的计税依据；其次，物业税的本质决定了物业税须以财产的评估价值作为计税依据；最后，日趋完善的房地产市场和资产评估行业发展为物业税评估提供了条件。　　 文章分为八个部分，第一部分从分析现行房地产税制弊端入手，提出物业税主要税制要素的设想，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，基本内容包括：以在我国拥有或占有不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，在课税对象保有阶段的期间价值为计税依据，按一定比例税率计算征收。随后论述了完善的物业税评估体系是我国开征物业税的必要基础，阐明了物业税的改革方向和建立评估体系的必要性。第二部分分析物业税评估的具体特点：数量众多、房地产价格的波动性、评估的时效性、评估的成本问题、税款征收的时效性和税收政策的公平性等，论述评估体系建立应遵循的原则，主要包括：效率兼顾公平、评估标准求同存异、价值确定以市场现值为土行政确定为辅、替代原则为主个别评估为辅、批量评估、定期评估等六项原则。第三部分全面分析评税对象价值的诸多影响因素，引出第四部分评估方法的选择问题，借鉴世界各国的评估方法，结合我国的具体国情，提出应针对不同地区经济发展水平分别采用适当的评估方法的观点，对于经济发达地区建立以现行市价法为主、以收益现值法和重置成本法为辅的评估体系；对经济欠发达地区、小城镇和乡村等，应以政府定价为主。第五部分分析国际上通行的评估组织方式的种类，考虑到我国的实际情况，国土管理部门拥有充分的评估信息数据、部门下设专业的房地产估价中心，储备了大量熟悉房地产评估工作的人才，又有着丰富的评估、管理经验，且评税与征税分离的模式有助于提高行政的透明度及加强监督，同时国土房产机关是游离于征、纳双方之外的相对公正的无利益冲突方，其评估结果相对容易被纳税人接受，有利于减少对评估结果的申诉，因此，笔者建议房地产价值的评估工作由国土部门承担。第六部分对我国的物业税评估工作的基本流程进行了粗略的规划，建议建立以“房产登记制度为基础，国土部门评估为主导，指标物业评估为关键，电脑批量评估为特色”的基本评估流程。第七部分考虑了物业税作为法律制度不可缺少的司法救济程序，即申诉机制的建立；第八部分指出我国目前具体国情中存在的不利于物业税征收的问题，如产权制度不健全、房地产信息数据不能共享等，提出完善产权制度，建立不动产信息数据库，稳步推进信息系统建设的建议。