房地产资产一直是市场投资组合中的重要资产类型,而房地产资产与股票等资产的相关关系变化能够直接决定投资组合的收益与风险特征。面对我国日渐下行的房地产市场,私有房地产资产证券化的呼声越来越高。在此背景下,厘清国际市场上各类房地产资产间、房地产与股票间相关关系的演化机制,对我国房地产市场的稳健发展、市场投资组合管理者的投资决策都具有重要的参考意义。本文总结了各类广义自回归条件异方差模型(GARCH)模型的特点,针对本文研究数据,利用统计检验的方法,选择了最优模型,检验了日本与新加坡市场的住宅房地产、商业房地产、房地产投资信托(REITs)与股票收益间相关性的动态演化过程,并进一步利用类似的方法对英国和美国市场的最新数据进行了检验与对比分析。本文得到三点结论。首先,2008年金融危机使全球私有房地产市场与股市、私有房地产市场与REITs市场间的相关性显著提升,但这种提升在长期尺度上是暂时的,并且与金融危机的自身性质有关。其次,区别于其他相关关系,金融危机使全球REITs与股票间的相关性持续性提升,这表明以REITs为代表的证券化房地产弱化了对私有房地产市场基本面的反映能力。最后,从分散化收益的角度,尽管金融危机存在较大影响,但私有房地产资产对长期投资者,如养老基金,仍然拥有保值能力,而REITs对股票风险的对冲能力则趋弱。另外,根据统计检验的结果,私有房地产收益的长期记忆效应均十分显著,但RETIs与股票收益则不明显,几种资产的杠杆效应均不显著。