企业集群(lndustrlal clusters)是全世界普遍存在的一种现象。企业集群包括一批对竞争起重要作用的、相互联系的产业和其他实体。一个企业集群一般包括零部件、机器设备和服务等专业化投入的供应商和专业化基础设施的提供者,还经常向下延伸至销售渠道和客户,并从侧面扩展到辅助性产品的制造商以及与技能和技术相关的产业公司。此外,企业集群还应包括提供专业化培训、教育、信息研究和技术支持的政府和其他机构。波特教授强调企业地理位置上的集聚效应,有外部经济,即因为相关的企业集聚在一起就产生了竞争力,而这种区域竞争力则会带来竞争优势。有影响的企业集群是区域经济增长和社会发展的战略要点,而企业集群发展到了一定阶段,就形成了工业园区。工业园区开发是工业地产开发的一种主要的开发模式。　　 工业地产已成为我国目前的热点,但是我国目前的工业地产开发商良莠不齐,开发模式多种多样,对整个工业地产的开发未形成一套成熟的模式。本文通过对工业地产开发模式的研究和对不同模式的分析比较,重点对一种模式——工业园模式进行分析,并对3个不同地区工业园的开发进行比较研究总结其经验。在此基础上通过对我国工业地产实证研究同时对实际工作中的案例进行分析验证工业园开发的优越性和可行性,并通过产业集聚理论来分析工业园开发模式的可行性与科学性。得出工业园区开发是目前我国工业地产开发较成功的一种模式,工业园模式具有相对的优越性和适应性。　　 工业地产不单纯指一种物业形式,更代表一种投资模式,一种盈利模式,一种产业发展模式,当工业地产与具体的产业地产合二为一,便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中,将囊括各种类型的房产形态:商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言,工业地产不仅蕴藏着新的利润空间,也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上,发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展,赢得更大更广阔的空间。　　 在我国,工业地产从来都不是一个单纯的物业概念,也不是单纯的商业概念。它总是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的。也就是说它具有政治性和很强的政策导向性。如果撇开了地方经济发展和地方政府招商政策的各种因素来开发工业地产,这个项目就很难成功。这里面有两个主体,一个是工业地产投资商,一个是政府。