居者有其屋,房屋不仅具有居住属性,同时也是重要的商品,房屋的高价值属性造成了其权利负担的复杂性,近年来,房屋产权纠纷的数量呈快速上涨趋势。目前,我国缺乏统一的涉房异议之诉裁判规则,使得该类案件成为理论与实务中的疑难问题,而基于借名买房和以房抵债提起的异议之诉,系实践之典型。尽管多个地方高级人民法院已制定相应的指导性文件,试图解决异议之诉中的疑难问题,但仍无法满足司法实践之需求。如何正确裁判涉房案外人异议之诉,关乎公民最基本生存权之保障,成为司法实务界和理论界共同关注的课题。实践中借名买房类案外人异议之诉的分歧,主要集中于借名买房协议的效力、借名人民事权益的性质及该权益能否排除执行。关于借名买房协议的效力,存在“合同无效说”与“合同有效说”之争,主要分歧点在于,是否承认规避房地产调控政策的行为属于违反法律、行政法规效力性强制规定,以及购买经济适用房等政策性保障住房是否属于损害社会公共利益;对于借名人享有民事权益的性质,有观点认为借名人是实际产权人,享有事实物权,该权利能够对抗申请执行人,也有观点认为借名人享有的民事权益为债权请求权,根据债的相对性,借名人仅能依据借名买房协议请求出名人办理过户登记手续。以房抵债类异议之诉的实践分歧,聚焦于以房抵债协议的成立要件、性质及受让人民事权益能否排除执行。关于以房抵债协议的成立要件,存在“诺成说”和“实践说”之争。前者认为当事人之间就房屋转让替代债务履行达成一致时,以房抵债协议即生效,后者则将以房抵债协议等同于代物清偿,认为只有房屋产权完成过户登记时,该协议才能成立;对于以房抵债受让人民事权益能否排除执行,一种观点认为受让人的权利为债权,基于债权平等原则,不能排除执行,另一种观点认为该类案件应参照《执行异议复议规定》第28条执行,抵债受让人满足前述规定的条件后,即可排除执行。因执行异议之诉司法解释阙如,法官多参照适用《执行异议复议规定》第28条与29条裁判此类案件。但该规定并不能成为裁判依据,首先,《执行异议复议规定》的适用对象为执行程序,奉行形式审查原则,而借名人和以房抵债受让人提起的案外人异议之诉适用审判程序,系实质审查,二者审查标准截然不同;除此之外,借名人和以房抵债受让人对房屋的期待利益也远不及普通购房人,故无法适用《执行异议复议规定》第28条与29条。其次关于案外人涉房民事权益的实体法性质,由于借名行为违反登记公示主义,欠缺物权变动生效要件,且缺乏规范层面的物权特征,因而不属于物权,也不符合真正的物权期待权;最后,对于案外人民事权益能否排除执行的判定,不应拘泥于现有法律规范,同一房屋存在多重权利负担的,应根据民事权益所在的位阶并结合生存权等更高价值综合判断是否排除申请人的执行,从而平衡案外人、申请执行人与被执行人三者的合法权益,以符合实质正义。关于借名买房类异议之诉案件的判定路径,首先,应依据《民法典》中有关民事法律行为效力的规定判断借名买房协议的效力,借名购买政策性保障住房、以牟利为目的炒房等行为,因违背公序良俗而无效,为逃避债务而借名买房因构成恶意串通损害他人合法权益而无效,除此之外,借名买房协议原则上有效;对于借名人享有民事权益的性质,因借名人尚未完成过户登记,缺乏物权变动的生效要件,故借名买房人对执行标的仅享有债权。其次,对于借名人的民事权益能否排除强制执行,由于借名人对执行标的仅享有债权,故原则上无法排除执行,但基于借名人生存权之保障,该债权在满足规定的条件后,具有对抗申请执行人的优先效力。关于以房抵债类异议之诉案件的判定路径,首先,以房抵债协议的性质存在三种情形,分别为代物清偿、债的更改与新债清偿,其实质上为新债务与旧债务之关系的判断。基于保护债权的理念,只有在当事人明确约定消灭旧债务的情况下,才能认定为债的更改,否则应当以新债清偿作出处理;其次,以房抵债受让人民事权益能否排除强制执行,与以房抵债协议的性质密切相关,由于在新债清偿的场景,当事人之间仍为原金钱债务关系,基于债权平等,受让人民事权益当然无法排除执行,只有在债的更改情形下,当事人之间的法律关系转换为房屋买卖关系,受让人符合规定的要件时,可以排除执行。