伴随着我国经济的持续快速增长的良好形态和人民生活水平的不断提高,也将推动着旅游业作为一种“朝阳产业”的快速发展。旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一,旅游业作为第三产业的重要组成部分,对经济的影响也越来越大。随着社会的发展,旅游业日益显示它在国民经济中的重要地位。与此同时也出现了许多问题,旅游研究成为了一种社会需要,学者们也从不同角度开始了对旅游业各种现象和问题的研究。其中旅游用地问题从20世纪30年代就开始引起了国内外学者的关注。但国内外有关旅游用地的研究成果并不多,且研究多以评价为主,研究方法是也多是定量研究为主。随着旅游业市场经济的发展,大量旅游用地或者具有旅游开发潜力的旅游用地的土地使用权的出让、转让等土地交易也随之而来,但旅游用地的是由于缺乏这方面的科学理论的指导,从而导致旅游用地的估价工作还存在着许多问题。忽略了旅游资源的特殊性,利用传统的土地评估技术方法,没有真正体现旅游用地的土地资产价值。因此,针对旅游用地的这方面问题,也为了旅游土地资源的合理利用、旅游资源的有效保护和旅游用地市场经济的健康有效发展。鉴于旅游用地评估理论和方法的缺乏,本文就此方面进行了深入的研究,结合其他学者的理论,提出了创新的旅游土地资产评估方法。本文主要研究内容：基于当前旅游用地开发存在的经济现象和问题,提出本文研究的目的和意义、以及对相关理论和国内外的研究现状的基础上,提出旅游土地资产等新概念和意义,分析常用土地评估方法,结合旅游土地资产价值的影响因素分析选择适宜的评估技术路线和方法进行具体的旅游地评估实践和研究。在的技术思路方面采用修正后的旅游用地基准地价修正法和收益还原法相结合的方法计算,并由实证研究的评估结果分析,证明本文所提出的评估方法的可行性等。研究了旅游土地定级和“旅游资源对地价贡献率”并利用基准地价系数修正法的评估方法,和收益还原法相结合,对旅游土地资产进行估价。论文侧重于研究的是以风景区自然景观为依托而建立的直接承载旅游者,直接产生收益的土地资产评估。本文共分为五个部分：第一部分为绪论,按照要求简要介绍本文的研究背景及意义,研究的主要内容与技术路线和本文的研究方法和创新之处。第二部分为文献综述,相关概念和理论的研究,对相关的文献进行了梳理总结,分析了旅游相关的概念和评估的相关理论,在土地资产评估中有指导作用。国内外旅游用地研究的主要内容,及旅游用地评估研究的现状,并进行了总结。第三部分为详细介绍了旅游土地概念的提出及意义,旅游土地资产评估的思路和方法,提出了以商业用地基准地价系数修正法为基础,结合旅游土地定级和旅游资源对地价的贡献率来进行评估的技术思路。同时,选择收益还原法评估,两种方法结合,同时验证提出的评估方法。进过对比分析研究,得出最终的评估结果。第四部分为实证研究,应用所提出的方法对西岭雪山风景区的旅游土地资产评估研究进行了评估工作,并得到最终评估结果,同时也是为了验证所提技术思路和方法的可行性和结果的可靠性。论文最后一部分主要是对所提出的方法和实证研究所得到结果进行分析,总结。本文的最后部分为总结,首先总结了论文的主要观点和创新点：本文在分析常用评估方法的特点、适用范围、优缺点的基础上,并结合旅游土地的特性和旅游土地地价的影响因素,以及本文主要研究的对象,选择基准地价系数修正法和收益还原法。但是对这两种方法不是简单的沿用,而是与旅游土地相结合,在评估技术上有所改善。(1)提出了“旅游土地”的概念,把风景区土地分为承载旅游资源的土地和承载旅游者的土地,分析了分离的重要的现实意义,以及对所提出的承载旅游者的土地即旅游土地进行资产评估是对风景区土地资产更好的认识。(2)常用基准地价系数修正法的创新提出旅游资源贡献率,并在基准地价系数修正法的公式上进行创新,得到旅游土地基准地价系数修正法评估公式,即宗地地价=基准地价×(1÷∑Ki)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×(1÷旅游资源对地价贡献率)这主要是基于一般采用基准地价系数修正法对旅游土地进行评估时,主要是采用商业用地基准地价,而其级别因素因子中未包含影响旅游区用地价值的重要因素——旅游资源条件,即由此评估得出的地价结果也未包含由于良好的旅游资源条件对评估对象的地价增长值。可以称为旅游资源对地价的贡献值。在评估较大范围内的旅游土地时,旅游区内用地类型多,总贡献值难以计算。贡献值不便测算可以选择典型案例进行比对,综合测算出旅游资源条件对地价的提出旅游资源对地价贡献率。(3)对旅游土地划分定级,确定了旅游土地级别与地价的指数模型即：Yn=A(1÷r)XnYn为样点单位面积地价A为最低级别的单位面积地价r为地价级差系数Xn为土地级别指数(Ⅰ级Xn为2；Ⅱ级Xn为1；Ⅲ级Xn为0)并提出旅游土地资产的公式为：式中：B为旅游土地资产价值,Yi为第i地域单元的旅游土地基准地价,Si为第i地域单元的评估土地面积。(4)收益还原法中的旅游地生命周期与未来收益预测及计算公式的选择相结合对于市场法前面也详细介绍了,收益法是评估方法中最常用的方法,特别适合对具有收益的评估对象进行评估。而且其理论及评估程序都较完善充分,易于理解。但是收益法也存在一个明显的缺点就是未来收益的难以预测,在具体评估工作中不仅要求收益有关数据的合理和准确,还要求对未来收益的准确把握。所以在对旅游区用地进行评估时,引入了旅游地生命周期理论,就是为了更好的把握未来收益。旅游地生命周期的发展曲线与旅游区用地的收益曲线是类似的,在预测土地未来收益时,可以在分析旅游区所处的生命周期发展阶段基础上,了解旅游土地未来收益发展趋势,这样可以更加合理和准确把握未来收益,选择合适的计算公式,从而得到更准确的评估结果。(5)多种方法相结合,同时具有验证作用在进行评估工作时,估价师通常都会选择两种评估方法来进行估价,以确保结果的准确性,减少计算误差。所以,本文在进行评估方法研究时也相应选择了两种评估方法。当然这不光是为了评估结果的准确,同时也是为了验证本文采用的创新方法的所得结果的合理性,以及验证评估方法的可行性。即以收益法评估结果为比照对本文所创的基准地价系数修正法的评估结果进行全面分析,确保评估结果的可靠性,提高评估结果的可信度,同时验证所提评估方法的可行性。本文除了运用了收益还原法和基准地价系数修正法两大基本方法外在具体的评估过程也相应利用到其他评估方法或原理。如在计算旅游资源对地价的贡献率时,就用到超额收益法原理和市场比较法来计算旅游资源对地价的增长额。同时,也总结了还存在的不足,以及需要更深一步研究的问题：采用基准地价系数修正法评估,在评价各影响因素和确定因子值,建立系数说明表的时候,带有一定的人为主观性；以及提出的旅游资源的贡献率,在测算过程中,由于时间、个人能力和收集资料渠道的有限性,对周边样本地价收集案例较少,而且在此基础上提出的模型也有待进一步考察研究、完善；收益还原法来测算旅游用地的地价时还需要进一步研究无形收益的问题,其他部门的收益,旅游淡季中应有多少归属旅游用地收益,还有旅游用地中建筑物的收益等。