我国现在已经完全进入老龄化社会,但社会保障体系还未完全建立,社保缺口越来越大,如何让“未富先老”的老年人能安度晚年,考验着政府的智慧。经过十几年房地产业的飞速发展,我国涌现出一大批“房子富人,现金穷人”即拥有房产,但没有足够的现金为自己安排较好老年生活的人,如何让这些“手握房产,卡里无钱”老人的晚年生活幸福,成为困扰这些老人及政府的“大”问题。目前,美国、加拿大、日本、法国等国为缓解出现的养老问题,已推出适合自己国情的反向抵押贷款制度,而我国的香港、台北也推出符合我国国情的反向抵押贷款制度。通过该制度在这些国家和地区运行,证明该制度的确是解决老龄化社会养老问题的一剂良方,当然,通过学习这些国家和地区对该制度的适用,也为我们推行该制度时提供丰富的经验和教训。作为基本养老制度的补充,反向抵押贷款也被我国政府引进,用于解决日益严重的老龄化问题,南京、上海等地也陆续推行该制度。反向抵押贷款是从英文"Reverse Mortgage"翻译而来的,也有人将其译为“倒按揭”,但因为“按揭”是英美法系国家所采用,其与我国法律制度中的“抵押”有较大区别,同时,我国现行法律制度中并无“按揭”一说,故本文将其译为“反向抵押贷款”。其主要是指符合申请条件的老年人以其享有所有权的房屋作为担保向贷款机构申请贷款,贷款人按照合同的约定向其发放贷款,而借款人是以其房屋所有权转换偿还贷款。其之所以被称为反向抵押贷款,是因为其与抵押贷款有众多不同之处,如抵押贷款中贷款是一次性向借款人发放,借款人偿还贷款却是分期,而反向抵押贷款中贷款机关向借款人分期发放贷款,而借款人偿还却是一次性。反向抵押贷款理论虽然在国内已被提多时,但对其研究主要是将其作为一项金融产品,对其研究的学者也主要集中于金融、经济等领域,国内关于该制度的文献也主要于集中于对该制度的介绍、定价模式研究、金融风险控制、证券化、本土化研究等方面,但对该制度从法律角度剖析者却很少,目前关注此制度的法学学者仅限于鲁晓明、李建伟等几位教授,对于反向抵押贷款的研究中法律人的“缺席”应不失为一件憾事。结合我国即将推行反向抵押贷款制度,而国内从法律层面对此制度进行剖析研究者寥寥无几,因此,最终决定选择住房反向抵押贷款制度作为自己毕业论文的选题,希望自己能通过所学的法律专业知识,从法律人的角度对该制度进行剖析,为即将推行的反向抵押贷款制度能在我国法律框架内良好运行提供一定的理论支持。本文拟通过比较研究的方法对该制度进行探讨。首先,通过对反向抵押贷款制度在我国试点城市运行进行比较研究,总结各试点城市中存在的问题,从而发现在我国推行反向抵押所面临的市场风险及法律制约。其次,通过对反向抵押贷款前世今生的比较研究和对世界主要国家或地区对该制度运行的比较研究,从而总结推行该制度所经历的经验及教训,最后,根据总结的经验教训,取其精华,弃其糟粕,从法律层面对该制度所需配套的法律法规进行全面系统地阐述,为该制度构建适合我国国情和法律体系的法律制度设计。具体通过以下四部分对反向抵押贷款制度进行全面阐述：第一部分,通过对我国反向抵押贷款制度的现状进行分析,找出在我国推行反向抵押制度所面临的市场风险及与我国现行法律法规冲突之处,从而提出问题；第二部分通过对住房反向抵押制度的概念、法律特征、历史沿革、与相关概念的区别及该制度所涉及的法律关系进行比较分析,对反向抵押贷款进行全面系统地介绍；第三部分,通过一系列表格和对比,对反向抵押贷款在美国、新加坡、日本、法国、中国香港等主要国家和地区运行的状况予以横向和纵向地比较,其中,主要对该制度在美国1的发展进程进行详细系统地剖析,目的在于通过美国对反向抵押贷款产品的设计、相关法律法规的配套等方面研究,通过对反向抵押贷款在这些主要国家和地区运行情况的比较研究,对比总结其经验和教训,找到适合我国学习的地方。反向抵押贷款虽然创设于英美法系国家并得到迅速和良好地发展,但我国要推行该制度却不能生搬硬套英美法系国家的经验,将其对该制度配套法律框架的设计直接移植到中国,因为我国属于大陆法系,无论是从法律体系还是法律思维都与英美法律国家迥然不同,因此,我国在推行反向抵押贷款时,若需学习其先进经验,尚需逾越两大法系和文化传统的“鸿沟”。本文提出问题及观点如下：在推行反向抵押贷款前,需先行完善法律框架的完善,构建适合该制度运行的法律制度体系,具体可从以下角度入手。第一,首先,需对反向抵押合同制定相应的法律规制,需明确该制度的参与主体,即哪些老人可以申请反向抵押贷款,哪些金融机构可以设计、经营此贷款；同时还须明确合同履行中的风险承担问题,例如抵押物毁损灭失由谁承担此风险?贷款人破产导致支付不能,借款人如何得到救济?借款人违约,除却该抵押房屋无其它可执行财产,贷款人债权如何得到实现?等等这些问题的解决都需要制定相关的法律、法规；其次,需通过法律、法规授予相关机关对反向抵押贷款运行予以监管,因为,反向抵押贷款周期长、资金大,而且贷款人一般处于强势地位,一旦其滥用该制度,导致借款人权利受损,会让老年人丧失对该制度的信心,进而降低其对该制度的参与度,最终影响该制度在我国推行的效果；最后,还得明确反向抵押贷款合同履行过程中出现纠纷如何解决?因为反向抵押贷款作为国家基本养老的补充,在其作为金融产品被推行市场的同时,其公益性的特点就不能被忽视,在借贷双方信息不对称的情况下,如果将纠纷适用一般的民事诉讼程序,老人维权即变得艰难。因此,针对反向抵押贷款建立特殊的争讼程序是必不可少的。第二,对于流质条款的避免。反向抵押贷款合同履行中会涉及到合同期满后,房屋所有权即交由贷款人,这与我国现行法律禁止的流质条款非常相似,因此,若将让与担保合法化,在一定程度上能避免反向抵押贷款陷入以下尴尬境地：若合同中约定合同期满后所有权直接转于贷款人,则该约定因为违反国家强行性规定,而最终导致该项约定无效。第三,反向抵押贷款产品证券化。将反向抵押贷款进行证券化运作,首创于美国并在美国得到飞速发展,因为通过证券化在一定程度上可解决贷款机构资产流动性的要求,因此,我国可以借鉴其经验,将反向抵押贷款产品投向二级市场进行转让即通过证券化的运作将反向抵押贷款中所存在的风险予以分散。第四,根据调查发现,人们普遍认为反向抵押贷款在中国推行最大的瓶颈还是土地使用权年限的问题。大家担心“房还在、地要还”的情形出现,因此,可以考虑将现有的土地出让金收取方式予以一定的变通,例如将现行的一次性收取改为分期收取或者还可以通过缴纳物业税(其中包含土地出让金)的方式收取。第五,反向抵押贷款作为高风险的产品,可通过强制要求借款人购买相应保险,例如给抵押物购买财产险,给借款人购买健康险等险种来让保险公司分担反向抵押贷款中存在的风险。第六,税收激励。反向抵押贷款除具有金融属性,还有很强的公益性,因此,政府可对相关参与主体及相关环节予以免税或减税,如借款人获得的借款可免缴纳个人所得税,贷款人可减免增值税、营业税等。