中国城市住宅市场与土地市场发端于住房制度与土地制度改革,成长于经济快速发展的转型年代,这些鲜明的时代特征和制度差异使得中国的住宅市场和土地市场独具特色。面对持续繁荣的房地产业,如何解释住宅市场与土地市场之间的关系,如何解释住宅价格与土地价格之间的关系,如何解释不断扩大的住宅价格与土地价格的城市间差异,是理论研究与实践发展面临的关键问题。本研究试图解释中国住宅价格与土地价格的城市间差异,评价当前土地市场微观干预政策的效果,并提出相应的政策建议。在住宅市场与土地市场的联动分析框架内,本研究构建了中国城市住宅价格与土地价格的联立方程模型,通过收集中国35个大中城市2003年到2005年的105个样本数据,利用两阶段最小二乘法系统分析了住宅价格与土地价格城市间差异的内生决定因素和外生决定因素,考察了这些因素的作用方向和影响程度。此外,本研究还利用杭州1999年到2005年所有公开出让的146宗住宅用地的交易数据,对于土地市场微观干预政策的效果进行了评价,提出了具有区域差异性的政策建议。通过系统的理论与实证分析,本研究得到以下结论:(1)住宅市场与土地市场是高度关联的资产市场。一个完整的城市房地产市场是由住宅市场与土地市场构成的,这两个市场之间存在联动关系,住宅价格与土地价格需要放到完整的房地产市场上来考虑,不能孤立地考虑一个市场、一种价格的问题。实证结果表明,在住宅市场上,土地价格的变动影响住宅市场的供求关系,进而改变城市住宅价格;而在土地市场上,住宅价格影响土地市场的供求关系,进而影响到城市土地价格。通过住宅价格与土地价格的互动影响,住宅市场和土地市场已经成为高度关联的资产市场。(2)住宅价格与土地价格之间具有联立性。实证研究结果表明住宅价格与土地价格是内生变量并且影响显著。长期来看住宅市场和土地市场上的住宅价格与土地价格是同时决定的,住宅价格与土地价格之间存在联立性,两种价格相互影响,互为因果。在住宅市场上,土地价格每变动一个单位,将导致住宅价格相应地变动0.761个单位;在土地市场上,住宅价格每变动一个单位,将会导致土地价格变动0.272个单位。住宅价格与土地价格是城市间价格差异的内生决定因素。住宅价格与土地价格的调控不能局限于住宅市场或者土地市场,应当将住宅价格与土地价格放到一个综合系统中进行考虑。(3)住宅价格与土地价格的城市间差异是内生决定因素和外生决定因素共同作用的结果。在考虑住宅价格与土地价格联立性的条件下,实证结果表明,人口水平、财富水平、建筑成本和犯罪率是导致住宅价格城市间差异的重要外生决定因素。长期来看,财富水平的提高和人口数量的增长依然是提升住宅需求的重要驱动力,会导致住宅市场均衡价格的提高。建筑成本对住宅供给产生负的影响,犯罪率对住宅需求产生负的影响。在土地市场上,住宅价格预期、空气质量、土地市场化程度和土地可得性是导致土地价格城市间差异的重要外生决定因素。住宅价格预期将显著地影响开发商在土地市场的需求。土地市场化程度对于城市土地价格的影响也非常显著,协议出让土地的比例越低,土地价格越高。因此,在内生决定因素的作用下,人口水平、财富水平、建筑成本和犯罪率四个因素对于住宅价格城市间差异的影响显著。而住宅价格预期、空气质量、土地市场化程度和土地可得性对土地价格城市间差异的影响显著。住宅价格与土地价格的城市间差异是内生决定因素和外生决定因素共同作用的结果。(4)土地市场的微观干预政策效果显著。政府干预对于住宅用地出让价格有显著的影响。容积率越高,土地的价格越高;政府对于出让地块面积的控制也会影响出让土地的单位价格。政府对于这两个约束条件的调整会显著地改变住宅用地的市场价格,导致土地价格偏离自由交易价格,引起土地价格的扭曲。政府通过所控制的约束条件的变化传递政府干预土地市场的倾向。长期来看,这种干预倾向会改变开发商对住宅用地开发的收益预期。(5)市场干预政策应当具有系统性和区域差异性。住宅价格与土地价格的城市间差异已经是客观事实,并成为影响城市居民生活水平的重要因素,本研究提出两个方面的政策建议。第一,建立具有区域差异性的不动产价值获取新机制。当前,住宅价格与土地价格的城市间差异反映出区域住宅市场与土地市场处于不同的发展阶段。以广州和深圳为代表的珠三角区域和以上海、杭州和南京为代表的长三角区域的住宅市场和土地市场已经非常成熟,住宅价格与土地价格远高于其他城市。本研究认为应当参考新加坡和香港的不动产价值获取机制,根据市场发育程度和价格差异程度,在市场发育程度较高,住宅和土地价格较高的城市率先形成具有区域差异性的不动产价值获取机制,保证住宅、土地等不动产的增值能够合理分配,抑制部分区域住宅与土地价格的非理性增长。第二,开辟区域性的新住宅用地供应市场。随着土地市场化程度的进一步提升,土地市场供给和需求之间的矛盾还将进一步加剧。依据城市住宅市场和土地市场的发展阶段,住宅价格与土地价格的城市间差异程度,可以在珠三角、长三角以及北京地区率先开辟新的住宅用地供应市场:即允许农村集体建设用地进入城市住宅市场,打破住宅开发用地由政府垄断供应的局面。无论是从土地制度市场化改革的内在逻辑还是当前面临的困境来看,在部分区域率先允许集体建设用地进入城市住宅市场都将是战略性的选择。与已有研究成果相比,本研究的学术价值和创新点集中在三个方面:(1)构建并估计了中国城市住宅价格与土地价格的联立方程模型。与现有研究仅关注住宅价格或者土地价格不同,本研究通过设计两个市场的联动分析框架,将住宅价格与土地价格的城市间差异问题放到系统框架内进行分析,通过收集中国城市的经验数据,首次构建并估计了中国城市住宅价格与土地价格的联立方程模型。(2)解决了住宅价格与土地价格城市间差异研究中的内生性问题。针对住宅价格与土地价格因果关系的争论,本研究认为住宅价格与土地价格是由市场同时决定的,需要考虑住宅价格与土地价格的内生性问题。利用两阶段最小二乘法(2SLS),通过设置住宅价格与土地价格的复合工具变量,本研究解决了方程估计中的内生性问题,参数估计具有一致性。从而准确量化了内生决定因素和外生决定因素对住宅价格与土地价格城市间差异的作用方向和影响程度。(3)量化了土地市场微观干预政策的效果。政府对于出让土地的严格规划约束会造成土地价格的下降,而更加宽松的约束政策则会导致住宅用地价格的升高。其他条件相同的情况下,住宅用地的出让价格是一个关于政府干预政策的函数。政府对于住宅用地的约束通常介于两个极端之间。利用杭州市1999年到2005年出让的146宗住宅用地数据量化了土地市场微观干预政策的效果。结果表明,容积率增加1%,会导致单位出让价格增加0.611%;出让地块面积增加1%,会引起单位出让价格下降0.138%。微观干预政策对于住宅用地的出让价格影响显著。