随着我国房地产行业的发展,商品房预售逐渐成为房产交易的主要方式。商品房预售交易中,购房人为支付购房款而向银行贷款,银行要求购房人以所购房屋进行抵押,因此时的房屋可能尚未建成,亦未取得房屋所有权证而无法办理抵押登记,故产生了预购商品房抵押预告登记。同时,银行为了进一步降低风险而要求房地产开发商为该笔贷款提供阶段性连带保证。可见,预购商品房抵押预告登记的产生,既满足了商品房预购者融资的需要,又控制了银行风险。然而,我国现行法律对预购商品房抵押预告登记制度的规定尚不完善,对其法律效力的规定也仅涉及权利保全效力且不全面,这导致司法实务对预购商品房抵押预告登记的法律效力理解各不相同,产生了同案不同判现象,有损司法公信力。为了解决上述问题,以便更清晰地认识预购商品房抵押预告登记的法律效力,本文从理论、立法以及司法实践三个维度解读预购商品房抵押预告登记的法律效力,以期尽可能全面详实地分析预购商品房抵押预告登记的法律效力。本文所选取的理论、立法以及司法实践三个层面分析,既平行,又层层递进,以期深入论述预购商品房抵押预告登记的法律效力,呈现其全貌。为此,本文先架构预告商品房抵押预告登记制度的概念、相关制度以及性质,进而引出学理上关于预购商品的抵押预告登记法律效力的争议并进行分析;再通过比较我国现行法有关预购商品房抵押预告登记的相关规定与域外法律相关规定,进而分析我国现行规定的不足并提出立法建议;最后分析预购商品房抵押预告登记的法律效力对司法实践的影响并进行归纳,总结司法裁判思路,统一裁判标准。本文除了引言和结语共分三章。第一章预购商品房抵押预告登记法律效力之理论争鸣。本部分先从理论角度分析预购商品房抵押预告登记制度,涉及预购商品房抵押预告登记的概念界定、性质分析,再到预购商品房抵押预告登记的法律效力的学理分析,最后提出本文观点。第二章预购商品房抵押预告登记法律效力之现状检视。本部分就我国关于预购商品房抵押预告登记法律效力的现行规定进行考察分析,继而运用比较法分析方法就预购商品房抵押预告登记的法律效力与域外法律规定进行对比分析,以对我国现行有关预购商品房抵押预告登记的规定进行重新检视,发现不足之处并提出立法建议。第三章预购商品房抵押预告登记法律效力之司法考量。本部分通过中国裁判文书网检索最近几年有关这类案件的裁判以及最高院的公报案例,尽量查找最近几年审级高的判决,对这些案件的裁判以及理由进行归纳、梳理,以期提出统一的司法裁判标准,对司法实践有所裨益。