作为中国的“改革之城”,深圳市在改革开放的40年始终走在前沿,实现经济的高速发展,各项事业取得了显著成绩,但由于市域面积不大,且难以外延扩张,土地资源紧缺成为深圳发展的制约因素。在此背景下,城市更新作为深圳土地资源紧约束下发展的创新工具,与土地整备并列为城市土地二次开发的“两驾马车”,成为深圳市全面盘活存量用地的重要路径。然而在深圳市数十年的城市更新实践中,始终面临着搬迁难题,少数物业权利人追求自身利益最大化拒绝签订搬迁补偿协议,自由协商的市场机制亦无法解决这一问题。在这一背景下,深圳市创设了城市更新中的个别征收制度,通过对未签约权利人施加行政强制力,使其转移物业权利,从而推进更新进程。我国原有的征收体系建立在国有土地房屋基础上,对于在市场化城市更新创设个别征收系首次尝试,因此研究个别征收制度在理论与实践上都有重要意义,也能助力存量土地二次开发,更好地推进城市更新。文章的具体论述分为五个部分展开,主要内容如下:第一部分为个别征收的基本内容。开头介绍深圳市城市更新中个别征收的“前世”——零星征收,阐述个别征收制度建立的实践基础。结合立法规定明晰了其内涵与特点,并通过与国有土地上房屋征收、集体土地征收以及棚户区改造中行政征收的比较,突出其不同之处。第二部分为个别征收制度的建立。在个别征收制度建立的过程中,带有强制性特点的征收权与市场化运行的城市更新存在冲突,因此也面临着一定的争议。一方面,征收是政府通过强制手段获取公民合法个人财产的法律权力,需要符合法律规定的适用情形,个别征收作为对存量土地市场的行政介入,则需满足公共利益的正当性基础。另一方面,征收权作为提高市场效率,降低交易成本的手段,需要市场存在不完善现象且通过自身难以解决的问题。即这部分需要明晰个别征收制度建立的合法性与必要性,解决该制度在设立之初所面临的争议性。第三部分为个别征收制度的适用实践。该部分结合南都智库对深圳十年城市更新的调查报告,阐明个别征收在实践中的适用具备经验与现实基础,并结合深圳市针对未签约物权权利人出台的个别征收规定,明确了个别征收的适用条件和实施程序。同时通过对个别征收制度的落实与实施现状分析,说明其对于深圳市城市更新中搬迁难题解决的有效性,以及对于周边城市在城市更新中行政征收制度设计的影响。第四部分为个别征收制度存在的问题。包括在实施过程中主管部门缺乏协作联动机制,难以为个别征收工作提供有效协助,不利于提高征收效率。在评估程序上面临因程序不合法而导致评估结果被推翻,评估程序重来存在的风险。在补偿上面临补偿各个环节的时点相距远,导致确定房屋价值存在争议,补偿标准引发纠纷;以及补偿方式、补偿对象等被征收人补偿权益相关问题。在适用范围上面临历史遗留违法建筑问题,即个别征收中如何解决不同类型的违法建筑。最后是个别征收制度的长期性发展问题,探讨在存量土地开发市场成熟阶段,个别征收是否还是解决搬迁难的最优方式。第五部分为个别征收制度的完善之策。通过分析以上问题,本文也提出了针对性对策,一是建立统一的个别征收实施规则、规范体系。二是区分征收的前期调查、征收决定以及征收补偿阶段来规范个别征收的相关程序。三是明确补偿相关的时间节点,保证征收与补偿在时间上的一致性,结合物业权属性质确定补偿标准,保障被征收人补偿选择权,完善个别征收的补偿机制。四是保证个别征收与更新项目协同性,做好从个别征收回转到更新的衔接工作。五是借鉴美国突破征收困局的途径,通过产权结构与治理创新解决钉子户难题,为个别征收陷入困局时提供了新的治理路径。