1970年美国经济学家DeGroot and McCall将劳动力市场上的搜寻理论引入到消费者理论问题上,他们分析认为市场上的卖方面对潜在的消费群体首先会确定一个保留价格,然后接受第一个出价大于或等于此保留价的消费者的购买要求,当搜寻到此消费者时,厂商的一次搜寻行为完毕。而卖方保留价格的确定依赖于待售商品的特征和潜在消费者的分布情况。1988年,Haurin将这一理论应用到房地产市场,特别是商品住宅市场。随后的十几年,中外经济学者运用该理论在前人的基础上分析房地产市场上买、卖双方问题及成交价格确定问题。我国于1998年进行住房制度改革,取消福利分房政策,居民住宅作为商品被投入到市场上,随后的十几年房地产市场发展异常迅猛,国家宏观调控也不断升级。因为人地矛盾、地区经济发展不平衡等因素,我国的房地产市场具有明显的中国特色,稳定商品住宅价格,实现居者有其屋的目标眼下还面临着诸多难题：住宅市场与宏观经济发展的高度关联性、房价增长过快和房价基数太大、土地市场上开发商和地方政府的利益纠结、开发商的寻租行为、商业银行面临的借贷危机及利率调控、房地产市场地区性发展不平衡、区域性寡头性垄断等等。有效调控房地产市场特别是住宅市场,关系到国计民生,是今年政府工作报告中温家宝总理强调的重中之重,是贯彻落实科学发展观的具体体现。本文尝试从搜寻理论和讨价还价理论的角度出发,在“信息不对称”的条件下,讨论我国商品住宅市场上主要的行为主体——开发商与消费者的行为模式,分析住宅市场成交价格的影响因素及决定问题。这种研究方法可以帮助我们更好地看清在住房购买和销售时,买方、卖方所处的位置,所具有的信息资源,为搜寻信息所花费的成本,双方博弈下的成交价格如何被决定。这样就为制定政策提供了方向：怎样制定政策才会更充分有效地利用资源,保证住宅价、量的平稳合理运行,使居者有其屋。本文的主要结论包括：(1)政府调控首先要找好经济发展与百姓安居的平衡点；(2)明晰土地供给方式,从一级市场上杜绝垄断；(3)制定地区差异的调控政策,提高中部市场的竞争度；(4)稳定近郊房价,保证居民消费信心；(5)增加中户型面积的供给,满足普通消费者的需求；(6)政府调控住宅市场的收入政策无效,抑制价格的市场政策短期内有效长期无效。本文的主要创新在于从搜寻理论和讨价还价理论的角度,运用经济模型,以北京市普通住宅(公寓)市场作为样本进行回归分析,研究了我国商品住宅市场中买卖双方的搜寻行为和价格的决定等现实问题,强调成交价格的决定因素中市场所处的发展阶段、市场属性问题、房屋本身的特征、土地的价值等具有显著性特征,在国家宏观调控方面,发现政府的收入政策和抑制价格的市场政策无效,前者不会对住宅的价格水平产生影响,后者的市场调控作用仅在短期内有效,长期内无效。本文一共分为五大部分：第一部分,导言。简要介绍选题的理论意义和实用意义,综述中外学者在相关领域对商品住宅市场的研究成果,并进行简单地比较和分析。第二部分,对商品住宅市场主体行为进行经济学解释：基于搜寻理论和讨价还价理论及双方成交价格如何决定的经济模型。第三部分,对所构建的模型中各经济变量赋予经验解释,利用实际数据分析土地的价值、地价占房价比,房地产市场的发展阶段是繁荣期还是萧条期,房地产的市场属性是有效率的还是无效率的等因素对房价的冲击程度。第四部分,以2009年2月至2010年8月北京市8城区普通住宅(公寓)市场为样本,运用计量软件进行拟合分析,以实时数据比较、分析住宅价格受各影响因素的冲击程度,并对政府调控政策在住宅市场上的效果进行分析,得出收入政策和抑制价格政策无效的结论。第五部分,政策建议及结论。