如何在当前激烈的房地产行业竞争中,创新营销模式,根据自身实际情况寻求一种独特的推广形式,以不断满足消费者日益多元化的需求,已经成为房地产商首先要研究的一个重要课题。本文基于此,以“大同上郡”商业项目作为分析的主体,在对该项目所处的环境充分调研的基础上,分析了其所处的营销环境,对其营销实施方案进行了策划。期望对商业房地产在营销策划方面提供一些指导。因而,本文的研究对于房地产行业的营销推广来说具有较强的实际意义。本文在对营销学理论知识如STP理论、促销理论以及定价理论,还有社区商业的一些基本理论的学习的基础上,通过文献查阅法、实地调查法、归纳法和演绎法等,对“大同上郡”项目进行了分析。在营销方案的策划中,在以事实为依据的前提下,分析了项目的营销环境,制定了营销战略,以营销组合的4P理论为基础,提出了营销策略,并进行了风险分析和保障体系的构建。本文的研究内容包括以下几个方面：从该项目所处的现状出发,从宏观环境、竞争环境两个角度对其所处的营销环境进行了分析。并综合进行了SWOT分析,了解了该项目的内外部优劣势以及面临的机遇与威胁,为下面方案的策划打下了铺垫。运用STP理论制定了该项目的营销战略。包括市场细分,确定该项目属于商业房地产；目标市场的选择以及市场定位,确定该项目就是要满足该区域居民的基本生活需求。提出了营销策略。以营销组合的4P理论为参考,包括产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略、激励策略、招商策略以及商铺的分割策略。对该项目可能存在风险进行了分析,认为该项目在运营过程中可能存在政策方面的风险、市场风险、物业运营风险以及工程质量风险。从组织机构和招商组织机构两个方面阐述了该项目的组织保障体系。在研究的结论部分,对该营销策划案进行了评价,分析了该方案的成功之处及不足所在。就政府对房地产的规划管理方面存在的问题提出了自己的观点和建议。并标明了本文的创新之处及今后的研究展望。