2008年全球经济危机的出现，对我国各产业经济的影响深远，作为我国经济发展的支柱产业，房地产业在稳定国民经济健康发展方面起着重要的作用，伴随着房地产市场非理性的发展，导致我国房地产业处于不正常的发展状态，如不能协调好房地产与整个经济发展的关系，势必对我国经济与金融的软着陆带来冲击，在这样的大背景下，我国政府自2008年以来，不断出台新的房地产调控政策，但房地产业的过度投机与消费不但没有减弱，反而不断加剧。随着2010年国家出台更严厉的调控政策以来，各家房地产公司逐渐感受到了调控政策对公司经营带来的巨大困难。到了2011年，越来越多的房地产公司开始尝试转变发展方式和经营重点，转型成为大势所趋。为了实现成功转型，必须要找到影响公司运营效率水平的关键因素，从而改善公司的经营管理和投资水平。面对未来发展过程中可能遇到的不确定性因素，房地产公司必须抛弃原来以经验和历史分析为主要研究的角度，应以公司的核心能力研究为导向，重点加强技术和产品的创新、新市场的覆盖到公司新战略的构想和实施，提升公司的核心能力。　　本文以我国上市房地产公司作为研究对象，在分析相关核心能力文献的基础上，对房地产公司的能力与核心能力进行区分，同时对房地产公司的核心能力进行界定，在简要介绍核心能力理论的基础上，考虑到上市房地产公司的特性，阐明和论述了房地产公司的核心能力的特点、内涵和构成要素。论文从房地产行业属性出发，基于数据包络分析，建立了房地产公司核心能力识别体系，对所选四十家上市房地产公司的核心能力进行了初步判定，研究结果表明，SHOH中国、北京城建、恒大地产、恒盛地产和佳兆业集团具备核心能力的基础。通过熵权法对所选指标赋予权重，并应用topsis和灰色关联度法对已筛选出来具备核心能力的公司进行核心能力的具体识别。　　研究结果表明，四十家上市房地产公司虽然处于全国房地产公司综合实力的前列，但彼此间的效率值相差较大，核心能力的构成与发展参差不齐。在测算出其核心能力的结果上，分析房地产公司在经营上存在的不足，给出改进建议，对于各房地产公司认清其在经营管理过程中存在的问题和未来的改进方向都具有一定的参考价值，同时也可以作为房地产投资者制定投资决策的重要参考资料。