房地产行业内销售收入，净利润排名风气盛行，企业利益相关者关注房地产企业财务绩效的变化与提升途径。房地产行业“营改增”不仅是两种税制之间的直接替换，更涉及到财务绩效形成过程中收入确认，成本费用入账，税收负担计算的联动变化，这些变化究竟几何，难以理清。探讨“营改增”前后房地产企业财务绩效的变化大小和方向，帮助房地产企业摆脱税改过渡阶段的无所适从状态，变被动“跟随”为主动“管理”具有重要的现实意义。　　为了研究“营改增”对房地产企业财务绩效的影响，本文首先对行业实施“营改增”的行业发展现状、经营特点和税收负担现状进行了把握，由此总结出房地产行业具有支柱性税收产业地位，存在特征税种，税种繁杂且联系更加紧密的税负特征，而这些特征又决定其税改存在必须划分征税对象，进项税额构成复杂，联动变化更大的“特殊性”。然后，结合报表表现视角的财务绩效的形成过程和最新的房地产企业“营改增”税改政策分析，分别建立了适用于老项目和新项目的财务绩效影响的计算分析模型。最后，使用该计算分析模型，行业数据和案例项目数据揭示了行业内大部分企业和个体案例其财务绩效在“营改增”前后的变化。　　通过上述研究本文得到如下结论：①营改增前后计算分析模型的关键联系变量为土地增值税增值率。老项目净利润与企业总税负额的变化数额相等，方向相反，其财务绩效的变化方向及大小明确。新项目的净利润变化同销售收入，土地成本，进项税额抵扣额和营业成本相关，各关键因素的相关关系明确，但最终变化方向和小大不能确定。②数据模拟显示，“营改增”对行业内大部分企业财务绩效确实产生了正向或负向的影响，但影响不大。其中，老项目税改后其“价格变动效应”负向影响小于“税负变动效应”的正向影响，净利润增加，净资产收益率有所上升，财务绩效得到些微改善，而新项目“价格变动效应”负向影响大于“税负变动效应”的正向影响，净利润减少，财务绩效变差。税负结构方面，老项目税负结构基本维持，新项目增值税降为第三大税负税种，税负结构变化较大。③税改并未改变企业老项目提升财务绩效的途径，即精准定价，成本控制和费用节约，而对于新项目，增大可抵扣进项税额也成为提升财务绩效的有效途径。