不动产之上抵押权与租赁权的并存作为一个充分发挥物上价值的典型案例,可以极大地促进不动产的充分利用。但两者并存过程中,难免会产生利益上的冲突,实践中大部分争议集中在不动产抵押权实现时抵押权与租赁权优先效力的认定上。《民法典》颁布以前相关规定存在模糊甚至冲突的地方,而《民法典》颁布以后相关法律规则做出了符合法理与情理的增添和删改。据此,法官在司法实践中应对不动产抵押权与租赁权冲突时,可以根据相关法律规则的适用,做出一个能够协调各方利益冲突的裁量。有鉴于此,文章分为四个部分,在梳理相关法律规定的前提下对不动产抵押权与租赁权竞存的利益冲突进行协调。第一部分:通过对不动产抵押权与租赁权的内涵进行分析,可以发现不动产抵押权旨在实现抵押权人优先受偿的权利,而租赁权则由承租人依据租赁合同对租赁物进行占有、使用并收益。此外,由于民法赋予租赁权“买卖不破租赁”的优先地位,学界有关其属性的界定有三种较为流行的学说,其中租赁权物权化学说更加契合我国立法对租赁权保障的实际情况。司法实践中不动产抵押权与租赁权在抵押权实现前一般都处于和谐共存的状态,但在不动产抵押权实现的过程中,因租赁权的存在,在不同情形下会导致不同主体、不同权利之间的冲突,因此可以将不动产抵押权与租赁权两者之间的关系理解为竞存关系,两者之间的竞存随抵押权实现的阶段不同而呈现出不同的特点。第二部分:对不动产抵押权与租赁权的内涵有了具体的认识后,需要进一步梳理我国相关法律的规定,从而探讨竞存冲突的解决。本文根据《民法典》颁布的时间段进行划分,分别梳理了《民法典》颁布前后的相关规则。在《民法典》颁布前,不同规定之间并不完全一致,甚至存在相冲突的部分。其中对部分法条的理解,不同学者之间也存在不同的意见。而《民法典》颁布后,相关法条修改了抵押权设立时间点的表述,并明确了抵押财产需要满足转移占有的事实要件,同时删除了先抵押后租赁的情形,相较于原《物权法》的规定有了很大发展。第三部分:对我国不动产抵押权与租赁权竞存有关规则进行梳理后,需要考虑现行规则的适用问题。在先租赁后抵押时,必须满足租赁权合法有效,抵押财产出租并转移占有的时间先于抵押权的设立这两个要件,此种情形下原租赁关系不受抵押权的影响,承租人的租赁权在抵押权的实现过程中仍然存续,并对抵押物的受让人产生效力。在先抵押后租赁的情形下,《民法典》删除了原《物权法》的规定,但抵押权相较于租赁权具有绝对优先的法律效力不变。司法实践中不应不加区分地将租赁权绝对除去,而应在判断其对抵押权的实现是否存在影响的前提下,选择性除去租赁权。第四部分:我国《民法典》对不动产抵押权与租赁权竞存冲突的解决做出了进步性的规定,但实践中部分配套规则仍然存在空缺。首先,从租赁市场规范化管理的视角来看,实践中应当对中长期租赁引入登记备案制度。其次,对租赁权是否影响抵押权实现的判断需要进一步规范化,租赁权除去的流程也需要根据抵押权不同的实现形式进一步完善。最后,在实现抵押权的过程中,承租人的优先购买权应当得到充分的尊重,租赁权被除去后也应当保障承租人对出租人追偿的权利,并在承租人交付租赁物时以“缓期交付制度”为其转移生产生活物资提供基础性保障。