长租公寓企业普遍采用租金贷这一金融产品进行融资,在租房需求不断增加的前提下,长租公寓企业通过运用租金贷所获得的资金近几年来实现快速发展。但规模不断扩大的同时,其财务风险不断上升,资金链断裂情况屡屡发生。2020年下半年,作为届时长租公寓行业规模前二的蛋壳公寓出现资金链断裂,产生恶劣的社会影响,根据年报公开信息,其租金贷融得的资金占收入的比重高达90%,在未来租金贷融资受限的背景下,如何对租金贷的使用进行监管,如何有效控制长租公寓企业财务风险成为长租公寓企业的研究重点。本文选取了曾在美股上市的长租公寓企业蛋壳公寓作为案例,以长租公寓、租金贷相关概念与财务风险理论为基础,采用文献研究法、案例分析法、情景模拟法等研究方法对其运用租金贷扩张过程中的财务风险水平进行衡量,首先通过F分数模型分析得出蛋壳公寓整体风险较高。再从投资、筹资、经营三个角度对蛋壳公寓的财务风险进行分类分析,得出其投资风险主要为房源增多但入住率下降、租金存在不确定性的风险,经营风险主要来源于其依靠租金贷筹集资金进行高收低出所导致的较差的盈利能力,其筹资风险主要来源于其运用租金贷的长收短付所带来的资金支出压力与偿债压力。再根据其资金链断裂前的财务数据,按照新的对租金贷融资的监管要求,对其2020-2022年的现金流情况进行情景模拟,得出需要重点控制的因素为入住率、租金价格、公寓扩张速度等几个方面。根据风险归类不同,与蛋壳公寓相类似的长租公寓企业可以采取以下几种具体措施:针对投资风险,长租公寓应当控制公寓扩张速度,保持匀速增长,同时提高房源质量,追求服务差异化,进而提高入住率;针对经营风险,长租公寓应当避免过高溢价收房,加强成本控制,此外,长租公寓应当减少“低出”,提高服务质量,提高租金价格;针对筹资风险,长租公寓应当拓宽融资渠道,开展多元化融资,以减少未来租金贷受限所带来的影响。本文通过对蛋壳公寓运用租金贷产生的财务风险的研究,一方面对长租公寓企业自身运用租金贷扩张产生的财务风险起到警示作用,另一方面为长租公寓企业提供了针对性的建议,对于长租公寓行业未来的健康发展有一定的借鉴意义。