【摘 要】
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随着我国房地产市场存量时代的到来以及房地产融资环境的改变,房地产行业必须转变发展模式来适应市场的改变并积极拓展其融资渠道,以此推动房地产业高质量发展。不动产投资信托不仅有助于盘活房地产存量市场,拓展其融资渠道,提升资产的流动性,转移和分散房地产金融风险;同时也为投资者创造了多种投资途径以满足其投资需求,进一步提升了房地产市场的投资公平和效率。2021年6月在中国内地首次发行了基础设施领域的标准化R
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随着我国房地产市场存量时代的到来以及房地产融资环境的改变,房地产行业必须转变发展模式来适应市场的改变并积极拓展其融资渠道,以此推动房地产业高质量发展。不动产投资信托不仅有助于盘活房地产存量市场,拓展其融资渠道,提升资产的流动性,转移和分散房地产金融风险;同时也为投资者创造了多种投资途径以满足其投资需求,进一步提升了房地产市场的投资公平和效率。2021年6月在中国内地首次发行了基础设施领域的标准化REITs,但目前REITs试点领域不包括房地产领域。从国际经验看,房地产作为国民经济的基础产业,其产业链较长,是最适宜作为发展REITs的资产;同时其底层资产具有安全性、可持续性以及收益的稳定性等特征。本文对不动产投资信托基金收益率的影响因素研究有助于推进我国以房地产为底层资产的标准化REITs的发展,健全房地产金融体系,促进房地产市场良性循环和健康持续发展。本文在梳理国内外研究不动产投资信托基金收益率影响因素的相关文献的基础上,阐述了 REITs的概念和发展现状,提炼出对不动产投资信托基金收益率产生影响的九大指标,包括宏观经济层面的工业增加值的比率、一年期国债收益率和居民消费价格指数,房地产行业层面的国房景气指数、写字楼租金价格变动和申万商业物业经营指数,证券市场层面的中证800指数、中证金融指数和国证房地产行业指数;分析了房地产投资信托基金收益的影响机制。以内地在中国香港和新加坡上市的REITs作为研究对象进行了实证分析,利用方差分解和脉冲响应来探索各指标对REITs收益率的影响程度,其研究结论主要有:（1）REITs底层资产的自身特征及其收益是影响其收益率的关键因素,而宏观经济的波动对其影响最小,故可以将其视为一个相对稳健且抗通货膨胀的投资工具;（2）新加坡和中国香港由于市场的成熟度不同,REITs收益率均受到其自身的影响最大,宏观层面、房地产行业市场和证券市场层面对REITs收益率的影响基本相同,但略有差异。最后,根据结论提出了以下建议:（1）应加快推进商业地产、租赁住房等房地产资产标准化REITs的试点及其发展;（2）有效配置房地产信托资产组合,充分发挥其资产配置功能,健全房地产金融二级市场体系,提高防范化解房地产金融系统性风险能力;（3）投资者应关注REITs产品的管理者是否有能力通过风险对冲来规避风险;（4）REITs产品的管理人和投资者都应关注REITs产品自身的基本特征,以合理的成本进行融资规划以获得较高的收益;（5）逐步完善REITs的税收中性政策,以加快推进不动产投资信托的健康发展。
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