近年来，中国商品房价格的不断上涨导致房地产市场结构严重失衡，越来越多的居民无力支付高昂的房价，阻碍了社会主义和谐社会的发展。为此，中央政府将建设保障性住房体系提上日程，提出发展“双轨并行”的房地产市场。中国的保障性住房包括限价房、经济适用房、棚改房、廉租房和公共租赁住房五类，其中，公共租赁住房是保障性住房体系的主体。公共租赁住房是面向城市中低收入阶层，限定面积和租金的保障性住房，其供应对象包括城市中等偏下收入的住房困难家庭、新就业职工以及居住一定年限的外来务工人员三类。公租房的建设资金来源主要有中央和地方政府的财政拨款、土地出让金、住房公积金收益、金融机构贷款等，其中财政拨款和土地出让金占绝大部分。从公租房建设实践可以发现，当前中国公租房建设存在着建设资金匮乏，严重依赖政府投入，建设模式难以持续的特点。本文在公租房建设融资问题上展开研究，并探讨可持续的公租房建设融资模式。　　本文立足于探讨中国公共租赁住房融资问题，通过文献阅读、资料收集、对比论证等方法，借鉴美国和中国香港特区保障性住房融资经验，提出了一种商业化的公租房融资模式——房地产投资信托基金(REITs)。论文共分为六个部分。第一部分是绪论，主要阐述了论文的选题背景，并对研究问题所涉及的国内外相关文献进行了梳理、分析和研究。第二部分是房地产投资信托基金相关理论概述，金融功能理论、金融中介理论、代理理论和现代投资组合理论是房地产投资信托基金设立和发展运作的理论基础;分析了房地产投资信托基金的基本内涵，并对其投资特性进行了研究。第三部分对美国和中国香港特区保障性住房融资模式进行了探讨，提出政府积极引导私人资本参与保障房建设是其成功的关键，其中私人资本参与保障性住房建设的一种有效方式即房地产投资信托基金。美国和中国香港特区利用房地产投资信托基金为保障性住房建设融资的模式取得了良好效果，为中国公共租赁住房建设提供了借鉴。第四部分回顾了中国公共租赁住房建设的历史沿革，对公共租赁住房的融资渠道进行了分析，并提出了公租房融资过程中存在的主要问题。第五部分对国内房地产投资信托基金的发展现状进行了全面探讨，分析了中国发展REITs的宏观环境。第六部分是关于公租房REITs的基本构想。根据中国的现实情况，借鉴发达国家和地区发展经验，对公租房REITs的运作模式、操作流程、政府补贴等问题进行了探讨，并提出了相应的对策建议。