世界财富中有一半是房地产，房地产对绝大部分投资者具有重要意义。大部分投资者都把房地产看作是有形资产，认为它理所当然是很安全的资产。但事实上，由于泡沫的存在，与在股票市场中的投资一样，投资者一样会损失大笔的金钱。近年来，中国股票市场和房地产市场上一系列泡沫的膨胀与破裂，超过了相对温和的消费品物价涨幅，成为投资者与政策制定者密切关注的焦点。对投资者和政策制定者而言，如何建立客观的房地产泡沫评测体系，确定房地产的长期内在价值，对房地产泡沫进行评价、判断成为目前亟待解决的问题。 本论文正是基于对于如何确定房地产长期内在价值、测度泡沫大小这一中心议题，在知晓我国房地产大体形势走向和借鉴许多前人研究成果的基础上，主要从投资的角度对天津市房地产泡沫进行了实证研究。研究结果表明天津市区房地产的长期内在价值为3467.11～4794.11元/每平米，目前房价为6000 元/平米左右，不具备长期投资价值。整体的泡沫度指数为1.24～1.72，也就是说，天津市房地产存在泡沫，且相当严重。 本论文核心内容由三部分组成：论文首先对房地产泡沫和泡沫经济的定义、成因、影响等进行了探讨；其次，研究了房地产估价的基本方法，确定采用收益折现法衡量房地产长期内在价值。在分析了天津市房地产现状的基础上，用收益折现法确定了天津市内房地产的长期内在价值，对天津市房地产泡沫是否存在进行了研究和实证分析；在此基础上，对投资者以及政策制定者如何应对泡沫提出了自己的一些建议和观点。 本论文研究成果就具有一定的理论意义和实践意义，对如何判断房地产产市场是否具有泡沫、政策制定者如何防范产生房地产泡沫进而引发泡沫经济以及投资者是否进行长期房地产投资等具有一定的参考价值和借鉴作用。