近年来，我国房地产市场价格不断上涨，资本市场不断扩容，住房消费难题逐渐显现，而由于我国长期的贸易顺差，贸易摩擦逐步升级，针对我国的反倾销调查也逐步增多。同时，此次金融危机也证明了一国要想保持持续稳定健康发展，必须转变经济增长方式和调整经济结构，必须改变过去经济增长主要靠出口和投资拉动的格局，更多的依靠内需，特别是依靠消费。资产价格的变动会对居民的消费行为产生影响已成为国际经济学界的一个共识，长期以来也成为政府决策的一个重要考虑因素。房地产作为拥有住房的居民财富中的一个重要组成部分，它的变动势必会影响消费者的财富拥有量，并进而对消费行为产生影响，而对没有住房或试图改善住房条件的居民来说，房地产价格的变动会通过对租金或其他费用的影响间接影响消费者的消费。当前，房地产财富在各个国家的居民财富中占有越来越大的比重，房地产市场的财富效应也受到越来越多的重视。国内外许多研究表明，房地产价格变动在影响居民的持久收入方面比股票市场有更大的作用，从而房地产市场的财富效应也比股票市场更为显著。然而，与股票市场相似，房地产的价格波动也有很大的随机性和不确定性，受居民资产选择行为以及消费者理性等因素影响较大，房地产市场的财富效应比较复杂。　　房地产价格的上涨或下跌对宏观经济的稳定以及经济增长有重大作用，房地产价格变动对消费产生影响就是一个重要的渠道。近些年来，各个国家和地区的房价快速上涨以及美国次贷危机导致的金融危机蔓延又激发了学者们对该问题的研究热情。本文正是在房地产市场价格不断上涨、住房消费成为难题的大背景下，分别从预期消费和现实消费角度来探讨房地产市场价格变动的财富效应机理，并通过实证检验来说明我国的房地产市场是否存在财富效应以及财富效应大小，并针对我国当前面临的难题，提出相应的对策，以期更大程度上发挥房地产市场对消费的拉动作用。　　预期消费层面着重于研究房地产价格对消费者信心的影响，因为消费者信心反映了消费者对现状的满意程度以及对未来的预期，消费者信心增强可以直接刺激购买意愿和购买需求，影响短期边际消费倾向。研究结果表明，消费者信心与房地产价格存在着长期的协整关系，且房地产价格对消费者信心有单向格兰杰因果关系，这说明消费者信心受房地产价格影响，房地产作为一种财富，其价格变动可以反映居民财富的变化，进而影响消费者对未来的预期与满意程度，促使消费者改变短期边际消费倾向。　　现实消费层面着重于研究房地产价格对实际消费支出的影响，以反映房地产价格的变化对实际消费的拉动或抑制作用。在研究中为了全面反映居民的财富拥有量，我们同时考虑股票价值的变化，因为随着我国资本市场和房地产市场的不断发展，股票和房地产在居民的财富组合中占有越来越大的比重。研究结果表明，股票市场对居民消费有负影响，而房地产市场对消费有略微正影响，这可能是因为股票波动性较大，对居民形成稳定的收入预期作用不大，而房地产价格变动更易于居民形成稳定的预期，对居民的持久收入影响比股票市场有更大的作用，但房地产价格的变化同时会带来租金等的变化，即对拥有住房者和未拥有住房者的影响不同。　　与其他经济现象一样，房地产市场要发挥财富效应，也有其传导的机制和渠道，这些机制或渠道都是通过影响消费者购买意愿和消费者购买能力对消费产生影响。本文着重探讨了实现的财富效应、未实现的财富效应、流动约束效应、期权价值效应、替代效应、信心效应和政策效应等七种传导机制，各传导机制对消费的影响不同，其作用的发挥都需要特定的条件，并结合我国实际情况，有针对性地提出了一些改进建议和措施。由于房地产市场涉及的面极广，既有实体经济方面的，又有金融市场方面的，既有微观消费者层面的，又有宏观政策层面的，所以提出的建议主要是从这几个方面来展开。最后，鉴于日本房地产泡沫破裂对日本造成的破坏性影响和美国次贷危机对美国甚至全球经济造成的影响，本文结尾部分还对日本和美国当时的情况进行了深入分析，以对我国房地产市场的健康发展和从更大程度上发挥其对消费的促进作用提供一些经验和教训。　　本文共分为五章:第一章主要介绍本文选题的背景以及研究的理论与实践意义，阐述国内外的研究方法以及研究成果，论述本文的结构和研究方法，最后说明本文的创新点以及难点和不足之处;第二章介绍预期消费层面的研究，在进行相关理论分析的基础上，对房地产价格指数和消费者信心指数进行论证和实证检验，并对结论进行分析和研究;第三章介绍现实消费层面的研究，首先详细阐述经济学上关于消费的理论和模型，然后根据实际情况建立自己的模型，并对其进行实证检验和研究，最后对研究结论做出分析;第四章针对模型的检验结果，试图从实体经济和虚拟经济、国内和国外经济金融形势、宏观整体和微观个体等方面找出结论的形成原因;第五章在总结前四章的基础上，结合当前我国的实际情况，针对性地提出相应的政策建议。