在全球化、市场化背景下，我国经济社会转型进程不断加快，城市内部制造业空间及其用地变动也日益剧烈，成为人文地理学、城市地理学以及城市规划领域关注和研究的焦点。论文以南京市老城区为例，重点研究城市内部工业企业退出过程中存量用地如何调整的问题，旨探讨转型时期中国城市内部存量用地调整的规律，丰富和完善城市转型过程中工业、经济地理相关理论及案例，并为城市工业用地调整及存量规划编制提供科学参考。　　具体而言，本论文重点研究了以下问题:第一，转型期南京城市内部工业企业存量用地（下称“企业用地”）调整过程如何？第二，不同的工业企业存量用地调整过程中会面临什么样的矛盾和问题？第三，对于不同类型的企业用地调整，其驱动力在哪里？有何异同？为回答上述问题，论文将经济学的博弈分析方法纳入到地理学的区位分析框架中，构建了转型期中国城市企业用地调整的理论分析框架;然后，通过分析南京城市制造业企业退出及其用地调整过程，并进一步结合老城区三个典型案例的博弈分析，探讨了城市内部不同模式企业用地调整模式背后的驱动机理。主要得出以下结论:　　在理论上，城市内部存量工业用地相对于其最佳利用方式的“租金剩余”，构成了企业用地调整的初始经济驱动;而不同利益主体的行为偏好与工业用地自身的产权属性，以及用地企业所处“产业生命周期”特征，则会使存量用地调整一般均衡过程发生不同程度偏移。在有限理性的约束下，企业用地调整的各利益相关者的初衷都是为了达到自身“成本-收益”目标函数的最优解。所以，城市内部工业企业的用地调整过程，就是不同利益相关者根据自身“成本-收益”不断谈判的博弈过程。其最基本的先决条件就是，用地调整的预期收益大于当前现实收益，而且用地调整的成本要小于所能获得的总收益。　　在实证上，论文首先通过分析市区制造业企业的空间退出及其影响因素，发现伴随我国快速的经济社会转型，南京市区制造业企业退出进程加速，并在外围郊区形成专业化集中分布区，表现为“大分散、小集中”的分布形式，其空间格局呈现出“极核式-圈层式-点轴式”的变迁历程。从不同规模企业的退出动机看，大中型企业的退出与企业自身的所有制形式、外向程度、原始区位等要素有关，而小微型企业退出则主要受城市服务业发展、地价水平、政府的“退二进三”政策及环境规制等因素的影响。　　根据企业用地调整的最终结果，可以将其分为产权与空间均发生变化的“Ⅰ类更新”、产权变而空间不变的“Ⅱ类改造”、产权与空间均不变的“Ⅲ类改造”和产权不变而空间变的“Ⅳ类更新”四种类型。其中，住宅和商业等“Ⅰ类更新”由于短期经济效益高而受政府“追捧”，成为老城区企业用地调整的最主要方向;园区载体等“Ⅲ类改造”因为“调整成本低、社会效益好”同样受地方政府“推崇”，但其对企业的用地规模要求较高，区位上也不能太靠近城市核心。总体上，企业用地调整的功能分布呈现类似于竞租曲线的梯度特征，由中心城区向外企业用地调整的主导类型呈现“商业办公-居住商业-居住-居住与都市工业”的渐变规律。　　根据企业用地调整的过程特征，论文又将其分为“政府干预市属企业”、“政府配合中央企业”、“政府引导新开发商参与”三种模式，涉及政企关系、央地关系和市场竞合关系三组核心关系。在政府干预市属企业的用地调整过程中，城市政府通常既是利益博弈的参与方，也是利益分配的协调者，同时扮演“裁判员”与“运动员”的双重角色。因此，其对于业主企业的“利益补偿”与“行政干预”，是双方博弈达到“纳什均衡”的关键。在政府配合中央企业的用地调整过程中，央企因为占据明显的资本与权力优势成为用地调整中的“大猪”，而要改变传统“智猪博弈”逻辑下政府“搭便车”的行为策略，往往需要中央企业通过利益交换为城市政府提供新的利益点，以平衡政府在用地调整中的收支关系，促使双方在合作基础上达到“纳什均衡”。在政府引导新开发商参与的用地调整过程中，不同市场主体间合理利益分配是合作得以持续的关键。　　总之，中国城市的企业用地调整过程，就是政府、企业等多元利益主体根据各自掌握资本与权利的不同，不断进行谈判与博弈的过程，既有横向的“政企关系”，也涉及纵向的“央地关系”，同时还有不同市场主体之间的“市场竞合关系”，使得多重博弈的过程变得更加复杂。不同利益相关者之间多重博弈最终所达到“纳什均衡”，就是企业用地调整所呈现出的不同模式或类型。