中国已成为名副其实的世界工厂和世界制造业第一大国，但中国制造业在产品质量水平和产业技术水平方面还面临较大的压力。影响制造业转型升级的因素有很多，包括体制机制约束、行业同质竞争、技术研发能力、人才培育、融资约束等，而其中有一个重要的影响因素，就是不断升高的房价。房价的不断上涨，对制造业行业的发展和制造企业的生产经营都产生了深远的影响。一方面，房地产价格的上涨带动了上下游产业的快速发展，有利于制造业产业的转型与升级，提升制造业整体效率。另一方面，高房价意味着房地产行业的高利润，资本的逐利性吸引了更多的贷款和社会投资进入房地产行业，甚至部分制造业市场主体转投房地产业。制造产业投资下降和融资约束的影响，造成制造业缺乏在生产投资和创新研发方面的投入，不利于制造业的转型升级。
　　我国制造业的高速发展以国内低廉的劳动力以及巨大的人口红利为基础，近些年由于房地产价格一直处于不断上涨的阶段，促使制造业企业相关的生产要素价格和制造业企业的劳动力成本持续不断上升。如此一来，那些靠低成本生存的制造业无法承担高房价带来的高成本，他们会选择转移和搬离。那么，这种转移和搬离究竟会为城市产业的发展带来何种结果，或许会导致城市产业的“空心化”。亦或者是能够为城市高附加值产业链向上攀升腾出更多的发展空间（由于房地产价格较高的地方往往是大城市，其具有优秀的人才和完善的基础设施，会吸引更多的制造业企业纷纷向大城市聚集，且这些企业一般情况下都属于生产高附加值产品的企业），每一个城市或者每一个地区的房地产价格水平、制造业升级水平都是不一样的，存在着差异性。那么房地产价格的波动是否会影响制造业的转型升级，如果有影响，其影响效应的大小如何。
　　此外，房地产价格的上涨会直接增加劳动力的生活成本，然而在北上广等一线城市存在一种这样的现象，即使房地产价格水平非常的高，仍然有大量的劳动力不断流入与流出，那么劳动力流动对制造业升级将产生怎样的影响。进入新时代，要实现高质量发展，亟需进一步推进制造业提质增效，破除转型升级过程中的障碍，首先必须厘清房价波动、劳动力流动在制造业转型升级过程中的作用及影响机制。尽管国内已有学者对制造业转型升级与房价波动方面做了较多研究，包括房价波动与调控政策、房价波动与宏观经济、影响制造业转型升级的因素、房价波动引起的制造业集聚与转移等等，但是对于房价波动是怎样影响制造业转型升级以及房价波动如何通过劳动力流动影响制造业转型升级缺乏深刻系统的研究。因此，本文以进入高质量发展阶段为背景，深入剖析房价波动、劳动力流动对制造业转型升级的影响机制，将对促进房地产市场平稳发展，构建房地产长效发展机制，进一步推进制造业转型升级具有重要的理论和现实意义。
　　本研究回顾了关于房价波动的成因、房价波动对社会经济的影响、产业升级、房价波动对产业结构调整的影响以及房价波动对制造业产业升级影响的相关研究，以产业升级理论、劳动力流动理论、房地产经济理论以及新经济地理理论等相关理论为基础，将房价因素纳入新经济地理学的核心-边缘模型，说明房价差异会对制造业的升级水平产生影响。接着从成本驱动的角度出发论述了房价波动影响劳动力流动及制造业升级的内在逻辑，指出了房价波动无论是通过影响生产成本还是生活成本，其价格的上涨都显著影响制造业产业升级。再从质量效益、创新能力、信息技术和绿色发展4个方面构建了制造业转型升级的综合评价指标体系以测算其综合指数。基于熵权法对指标权重进行确定，利用2007-2016年29个省市区的面板数据，对中国制造业转型升级的发展水平进行测度，并对制造业转型升级的变化趋势以及各省市异质性特征进行分析。结果表明：影响中国制造业转型升级的主要因素依次是创新能力、质量效益、绿色发展和信息技术，这说明制造业在转型升级的过程中，当前最主要的还是依赖制造业的创新能力；中国制造业转型升级发展水平呈稳步上升趋势，为后续制造业转型升级奠定了较好的基础；中国各省市区制造业升级水平存在明显差异，总体而言，东部地区制造业转型升级发展水平指数高于中西部地区。
　　从房价波动与制造业产业升级的发展现状分析可知中国的房价收入比在不同省市之间存在很大的差异，结构性问题突出，表现出了“东高-西低”的空间格局；制造业产值、制造业劳动力情况、R经费投入情况以及制造业产品贸易进出口整体表现为上涨趋势，但制造业在国内的发展存在明显的行业和地区差异；房价波动与制造业升级之间具有一定的相关关系但并不是单纯的正相关或负相关关系，房价波动对制造业升级的影响存在阶段差异。
　　在对房价波动直接引致制造业升级的内在机制进行实证分析时，首先对两者进行格兰杰因果关系检验，再定量分析房价波动对制造业升级的线性和非线性影响，并分区域讨论了相对房价对制造业升级的影响效应。实证结果表明，在样本数据期内，滞后期被解释变量与当期被解释变量变动方向相同，解释变量参数估计结果与理论推导的结论基本一致。即相对房价波动与制造业转型升级之间呈现出倒U型关系，当相对房价不断上涨时，制造业升级水平也会呈现出在拐点之前上升，拐点之后下降的趋势。研究结果为房地产过度繁荣所产生的负面效应提供了新的证据，为房价波动与制造业转型升级的联系提供了中国案例。
　　在劳动力流动作为中间变量的房价驱动间接引致制造业升级的内在机制方面，从空间视角进行研究，分析了房地产价格和制造业产业升级在空间上的相互依赖性。还在考虑地理区位特征和社会经济特征的基础上构建了邻接权重矩阵、地理距离矩阵以及经济距离矩阵，基于这三个不同角度构建空间滞后模型和空间误差模型，分析房价波动对我国制造业产业升级的影响。得出以下结论：我国房价水平和制造业产业升级存在显著的空间相关性，具有高水平区域集中、低水平区域聚集的特点；我国房价波动对劳动力流动存在显著的非线性影响，房地产价格与制造业产业相对就业率呈倒U型库兹涅茨曲线关系；现阶段我国整体的房价水平对制造业产业升级产生了强烈的空间冲击效应，相对房价升高，促使制造业产业由低端价值链向高端价值链攀升，实现了产业升级。但北京、上海两地间房价波动与制造业产业升级之间的关系早已经跨入倒U型曲线的右边；制造业相对就业率的提升，都有利于提高制造业相对产值，而房价的上涨最终都将导致劳动力的流出，随着劳动力的持续外溢，最终将不利于制造业产业升级。
　　根据上述研究结果，本研究认为政府应把区域位置因素和经济发展因素纳入制造业升级相关政策的框架之中，要因地制宜、因城制宜的制定房价分类调控政策，将制造业产业发展政策、劳动力流动政策、房价调控政策纳入统一政策体系，实现制造业产业发展、劳动力流动和房价调控的有机结合，进一步促进制造业产业的转型与升级。