国务院《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》已经正式出台,继续推动城市新建社区商业综合服务设施建设的标准化和规范化,将城市新增社区商业和其他综合服务设施建设的全面达标。传统单位大院的升级改造如何把握好方向,并主动研究破解面临的困难和障碍,以形成更利于城市社会商品服务稳定发展的氛围。同时拥有较高的投资价值,做到可持续健康发展,是每一个旧式大院改造项目成功的关键。本文以HD公司的荔湾大院升级改造项目为研究对象,采用文献研究法、问卷调查法和现场调研法等定性与定量、理论与实证相结合的方法,采用商业计划书这一展现方式,以财务、管理、战略、销售多学科知识为基础,从内外部背景与因素、项目具体定位,销售思路的选择、盈利预测等多方面对HD公司的该项目进行研究,为HD公司对该项目的持续经营管理提供有价值的参考依据。荔湾大院改造项目位于广州市荔湾区中心区域,整体占地面积约0.9963万平方米,建筑面积约2.3万平方米。计划开发办公楼、商铺、人才公寓、立体停车场等业态,主要针对当地家庭客群,并以年轻客群作为补充。研究分析表明,本项目面临的政策、经济、社会和技术环境都有助于项目的发展,而从项目财务评价的结果来看,财务内部收益率超过了基准收益率,税后净现值大于零,税后投资回收期不超过五年,竞争环境利大于弊,机会大威胁小,可行性较高,具有良好的市场发展前景和空间。同时,根据租赁行业和单位大院改造过程中可能存在的风险给出相应的预判,通过敏感性分析对项目的风险大小进行测量,对项目收益率影响最大的是租金单价。因此,项目建设和运营中,应做好市场调查,确保物业租金及加油站收入的稳定性,总体风险可控。而且,HD公司拥有丰富的行业经验、市场能力、优秀的发展团队以及财务能力也将为项目发展提供坚实的基础条件和保障。通过本商业计划书的分析研究,论证本项目具备投资价值,使得HD公司对整个项目有了全方位的理解,并对后期的具体建设、营销等提供指导。总体而言,本项目面临的风险较小,具有良好的社会效益和经济价值。