电商的迅猛发展催生了对高标准仓储的需求,线上零售对仓储空间和管理效率都提出了更高的要求,同时消费的持续增长也成为了推动仓储物流发展的关键因素。目前我国高标仓在供给端存量不足,增速又受到仓储用地短缺的限制,导致我国仓储物流行业投资热度居高不下。2021年6月,我国首批试点的九支公募基础设施REITs在沪深交易所正式挂牌,累计发售314亿元,自此我国从“类REITs”时代迈向了公募REITs时代。发行仓储物流REITs有利于服务于实体经济,激发投资活力,促进高端仓储设施的持续发展;助力仓储物流企业拓宽融资渠道、盘活存量基础设施资产,带动企业投资循环和战略转型。本文选取了我国首批以仓储物流设施作为项目资产的公募REITs——盐田港REIT为研究案例,首先在对国内外相关理论和文献进行归纳梳理的基础上,充分探讨了国外仓储物流REIT发展历程和现状,与我国发行仓储物流REITs的适配性。其次分析了我国仓储物流行业的发展驱动因素、供需结构与融资困境等,从项目资产的角度推测仓储物流REITs未来的发展前景。另外介绍了盐田港REIT的具体发行信息,最后从产品优势、发行动因、发行绩效与上市以来的表现等多个维度,剖析盐田港REIT的案例独特性、原始权益人盐田港集团发行REIT的动因与影响,以及REITs在我国仓储物流领域应用的效果。本文通过以上分析得出了以下结论:第一,电商和新零售等行业日益膨胀的仓储需求,与高标仓供给长期紧缺之间的矛盾,决定了仓储物流资产是适配公募REITs的优质资产,仓储物流REITs存在广阔市场空间。第二,公募REITs拓宽了仓储物流企业的融资渠道,能够帮助企业突破融资困境并实现资本结构的优化。第三,公募REITs能够助力企业实现从“重资产”模式到“轻资产”模式的战略转型,通过盘活固定资产带动投资循环,打造企业的核心竞争优势。文章最后针对公募REITs的产品优化路径提出了三点建议:第一,需简化REITs的交易结构以提高发行效率;第二,应完善REITs的税收优惠制度以提高市场活跃度与积极性;第三,要明晰REITs的运营职责以降低委托代理成本。