随着需求层次不断提升，现有金融体系需为适应经济发展而不断更新，资产证券化作为一种新型融资工具应运而生。不动产因自身特点使得融资模式单一，不动产证券化被提出便是为解决这一问题：引入信托理论使得对不动产的投资转化为更具流动性的资本证券拓宽融资渠道，此外，因信托制度长期性特点在很大程度上能保护受益人利益，因此被广泛应用于各国不动产证券化实践；同时不动产因自身特性，在证券化过程中对交易环节、风险隔离等要求，与信托制度不谋而合。以信托作为不动产证券化载体实践中已较多开展，因此对信托型不动产证券化的运作模式进行梳理，突出重点环节，分析法律价值，对我国提高资产证券化在不动产融资中的比重意义重大。在我国发展信托型不动产证券化，势必得对其进行了本土化改造，改变信托制度与我国法律传统不相适应性的地方，另外因为资产证券化交易结构复杂，而我国现有立法和实践对其发展均存在不少限制，利用信托理论对信托型不动产证券化基本操作流程进行研究，以构建不动产证券化整体运行框架。文章主要分为四个部分：第一部分着重介绍不动产证券化基本理论。首先以资产证券化的起源和学者不同角度的定义为着眼点，分析不动产证券化内涵和法律特征；其次，通过对不动产证券化两种类型的分析，阐明本文的主要讨论对象是不动产资产信托即所谓实体的不动产信托，并分析两种类型之间的法律关系。第二部分介绍不动产发展证券化的制度架构。主要包括特殊目的机构的成立、运作流程；作为导管体的特殊目的信托的成立、法律要件及资产转移和风险隔离等特别关注的问题；受益权的证券化和投资者利益的保护。分析不动产证券化操作的具体环节和构建整体框架。第三部分对我国不动产证券化的实践环境进行分析。从市场成熟度、法律制度、金融监管、未来发展趋势四个维度对我国不动产证券化实践中存在的制度问题予以阐明。第四部分结合我国证券化实践操作中存在的问题提出立法构想。主要就运作过程中存在的法律关系不明晰、受托机构义务履行及投资者利益保护等问题进行讨论。