随着我国房地产开发市场的建立健全,商品房预售成为最主要的房屋交易方式。预购商品房抵押预告登记是指在预售商品房交易中,购房者以预购的商品房设定抵押担保,以此来获得银行的贷款,为保证将来实现抵押权,共同申请预告登记的制度。对于预购商品房抵押登记存在不同的解释。登记包括本登记和预告登记两种形态。一种解释为预购的商品房抵押属于以将来取得的房屋请求权设立抵押而进行的抵押登记。此种抵押实质上属于对房屋请求权的抵押。另一种解释为预购的商品房抵押,以将来取得的商品房设立抵押,只能进行预告登记。因该房屋未建造完成,故不具备法定的办理房屋抵押的条件。购房人和贷款银行约定,以将来取得的房屋设立抵押来担保借款债务的履行。为保证将来设立抵押权的请求权的实现而进行预告登记。在购房人取得房屋所有权时,再重新办理房屋抵押登记。两种解释各有其合理性,在实现抵押权的方式上也有所不同。因此在司法实践中适用存在争议,《房屋登记办法》将预购商品房抵押规定为可以申请预告登记,在立法层面上认为属于预告登记。在成文法的背景下,笔者认为将预购商品房抵押归于预告登记比较适宜。对于预告抵押登记的性质及效力法律未有明确的规定。本文在论述预购商品房抵押中,分别分析了预购商品房抵押登记和预购商品房抵押预告登记二者的性质、在我国法律中的规定以及与其他传统担保制度的区别。进而分析了预告抵押登记的设立、消灭、效力及其在实践中的具体问题。最后提出笔者的完善建议。本文除了引言和结语共分四章。第一章从预购商品房抵押登记的性质入手,就预购商品房抵押登记是属于房屋期待权抵押的登记还是房屋抵押的预告登记做了分析。结合我国法律关于预购商品房抵押登记的规定。将预购商品房抵押登记归于预告登记。并分析预购商品房抵押预告登记与其他传统担保制度的区别。第二章论述预购商品房抵押预告登记的设立与消灭。从法律规定和实务中的做法介绍了抵押预告登记如何转为抵押本登记。第三章讨论预购商品房抵押预告登记的效力,分别论述了其保全效力、顺位效力、对抗效力。并且讨论了我国司法实践中对于抵押预告登记效力的规定。第四章介绍了预购商品房抵押预告登记在司法实践中存在权利冲突的现状和具体问题。对于存在的问题并提出笔者的完善意见,以期对完善预购商品房抵押预告登记制度有所裨益。