共有产权房是由国家提供政策资助,与中低收入家庭按比例共同拥有房屋产权的保障性住房。上海从2009年就开始在徐汇和闵行两区试点共有产权房制度,随着时间的推移,最早两批次的保障对象已经满足了退出条件。关于退出政策能否顺利落地,充分发挥共有产权房“政府保障”与“家庭自助”相结合的作用,已成为学界和社会最新的热点议题。论文以斯金纳强化理论、马斯洛需求层次理论等为依据,运用社会调查法对上海共有产权保障房的退出方式展开了研究。对比现有制度设计与受助对象实际退出意愿,发现该模式的退出方式存在以下问题:第一,购房人的支付能力不足,无法通过增购政府产权退出;第二,购房人具有从众心理,缺乏退出动力;第三,购房人因特殊原因退出共有产权房后,再次面临住房困难;第四,购房人与买受人达成价格共谋,侵占政府收益。应用强化理论与需求层次理论对上述问题进行分析,得出其成因分别在于:退出方式的差异性与过渡性不足;退出方式中缺少激励与惩罚措施;政府的回购未体现救济;政府对房屋上市交易过程的监管缺位。总结国内外其他地区的做法,发现英国在共有产权房的退出环节设置了因人而异的退出方式,并对与政府维持共有关系的购房人按年份收取一定比例的租金;连云港市共有产权房制度中设计了购房人增购与政府回购的优惠期;淮安市则限定了共有产权房上市交易的价格,这些做法对完善上海共有产权保障房的退出方式都具有参考价值。基于实证分析和国内外经验,论文结合市场背景展开定量计算和推论,为上海共有产权保障房构建了更加完整高效的退出方式,并提出建立阶梯式增购方案、允许购房人转让部分产权、对剩余产权收取累进租金以及加强房屋上市交易参与和监管等对策建议。论文得出以下结论:一套完整的共有产权房退出方式应该至少包含三个基本要素:首先,政府和购房人之间需要建立科学的产权分配与调整机制,产权交易价格和方案的设定必须充分体现差异性;其次,长期与政府维持共有关系的购房人,需要为使用政府产权缴纳不同标准的累进租金,此要素可以作为产权调整方案的辅助措施,发挥退出激励作用;最后,政府应积极参与共有产权房的上市交易过程,打击不法投机行为,防止政府利益受到侵害,让共有产权房回归住房保障性质。