本文借鉴中外学者的多项研究成果,根据中国房地产市场的特点,在资产组合与实物期权的视野下,从需求和供给两个方面探讨政府宏观调控政策调控房地产市场的有效性,并且根据实证模型的结果和对目前市场主要困局的解读,提出政策改进的建议。在需求方面,我们站在资产组合的角度上,从属性上将住宅的居住功能和投机(投资)功能进行区分。我们认为居住需求与证券市场和股票投资没有直接关系,更多的还是属于社会人口学范畴,属于城市化进程中的刚性需求。对于投机需求,我们认为投机者们会把房地产作为一种投资工具持有,使之成为个人投资组合的一部分。根据这一特点,我们提出用资产组合理论来研究针对房地产投机需求的调控,将股票资产和房地产资产作为一个投资组合,得到马可维茨有效边界,通过引入无风险的资产和投机者的效用函数,计算出在不同投资者风险偏好水平下的最优投资组合比例。我们发现,在现行的收益和风险水平下,理性的投机者会通过大量贷款获得资金,投资房地产市场,在自己愿意承受的风险水平下寻求最大的收益。然后,我们可以根据政策的力度和调控方向来改变参数,例如,改变贷款利率、首付比率,征收物业税等,进而影响房产投资收益,改变投机者的风险偏好,得到各种情况下投资组合中房产投资的比例,我们发现,必须改变投资者的风险偏好程度,才能有效抑制房地产市场上的投机因素,所以,必须通过保障住房需求,改善供应结构问题,解决需求端的难题。在供给方面,本论文将站在实物期权的角度上,研究土地期权溢价和它对房地产市场供给的影响。与传统的现金流折现方法相比,期权定价法能反映项目灵活性的价值。根据现行土地政策,房地产商在获得土地开发权后的两年中,可以根据市场的供需和价格情况自由选择开发与否和开发的时间和规模,这个灵活性具有很高的价值,是开发商的隐性收益。我们发现在现实中,开发商往往倾向于观望市场状况,抓住有利机会开发高档楼盘,这就是房地产开发中实物期权价值的体现。我们的研究致力于通过二叉树模型,预测两年内房价可能的变动情况,计算每一期的期权价值,贴现到当期得到该灵活性的价值。然后分析期权价值占房产总价值的比重,判断是否应该采用更为严格的土地开发制度。同时,根据参数分析,揭示开发商更热衷开发高档楼盘的原因。我们发现,由于开发商追求利润的天性,无法依靠他们解决供应失衡问题,政府必须在保障住宅方面承担更大的责任。最后,我们将立足中国房地产市场的实际情况,参考国外的经验,评价调控政策的有效性,揭示我国房地产市场困局的产生根源,提出我们的政策改进建议——多元化住宅供应体制。