世界各国采用的登记审查方式主要有两种,即实质审查和形式审查。从德国、瑞士、法国、日本等发达国家的不动产登记审查方式的考证得知:第一,形式审查主义和实质审查主义的概念,是表示登记官吏权限的术语,二者的区别在于登记官吏的审查权限是否及于原因关系。第二,程序性的登记审查过滤掉了不动产物权变动法律制度的差异。第三,有必要构建分担登记机关的登记审查功能的机制。第四,尽管各国登记审查方式区别不大,却不能忽视实体法以及登记申请规则对登记审查方式的影响。 在实质审查主义下,登记机关享有对基础债权关系的审查权限,赋予不动产登记以公信力;在形式审查主义下,登记机关不享有对基础债权关系的审查权限,不动产登记则不具有公信力。但德国主要采取形式审查主义,其登记却具有不容质疑的公信力,物权行为无因性理论在这里起到了不可或缺的作用。权利登记制和托伦斯登记制均坚持对登记申请进行实质审查,而在契约登记制下,则只须对登记申请进行形式审查。比较两种登记审查方式,各有优劣。 我国现行法律对登记机关的审查权是采用实质审查主义,还是采用形式审查主义,尚未作出明确规定。我国确定不动产登记审查制度的问题在于,从确保交易安全出发,采纳登记生效主义,对物权变动实行实质审查。另一方面却又缺乏对此制度的校正措施。我国物权法在确立实质审查时应当考虑登记审查的法律程序属性、登记审查与交易成本的关联,以及审查方式与现实登记中弱项问题的关系。为完善实质审查制度,提出了如下建议:建立登记机关的责任赔偿机制,借鉴世界各国的作法,在不动产登记中引入物权公证。