近年来北京住宅价格呈现持续快速上涨趋势，市场泡沫效应显现。在此期间，城市内部相对均质化的市场，不同楼盘价格上涨的非理性程度却呈现明显的分异;在楼市调控的影响下，不同特征属性的楼盘面对调控政策的市场反应也有较大的差异。为了解析这一现象，本文借助售租比这一概念，从微观层面对泡沫形成机理加以研究。　　既有文献对房地产泡沫的研究多集中于宏观变量对泡沫形成、积累和破裂的作用机制，缺乏从微观层面入手的深入分析。而售租比在房地产泡沫研究中的应用，多止于对泡沫积累程度的描述，现有研究对售租比经济学含义的解读尚不清晰。　　遵循问题导向原则，本文借助新制度经济学的租值理论，对房地产泡沫和售租比的内涵加以解析，指出房地产泡沫本质上是准租的一种表现形式，售租比则是租值积累程度的外在反映。从微观层面上，住宅产品的名义或相对稀缺性引致的预期变化，以及由此导致的房地产投机，是促使住宅产品市场交易价格偏离经济基础价值、出现售租比偏高现象的根本原因。　　本文对样本楼盘的售租比水平进行统计描述，在此基础上，以特征价格模型为依托，将非均衡状态和升值预期引入模型，探究特征变量对售租比的影响机制。依次选取典型区位变量、邻里变量和建筑变量纳入模型，通过计量回归，分析各组特征属性对售租比水平的影响效度，并对这种影响给出合理自洽的经济学解释。本文的主要研究结论如下:　　(1)不同楼盘售租比的分异，主要源于产品自身特征属性所决定的楼盘稀缺性程度，以及市场主体对这种稀缺性引致的升值预期的差异。而更深层次的原因在于北京城市功能的高度密集化、公共服务资源的空间分配不均衡和城市政府公共政策的负面效果。　　(2)本文研究的三组变量中，对售租比影响程度的强弱依次是:区位变量，邻里变量和建筑变量。其中区位变量是决定城市住宅产品售租比基本格局的关键性变量。　　(3)本轮房地产市场调控在一定程度上提升了房地产市场的理性化程度，空间区位所引致的售租比分异在整体上趋于收敛。　　最后，本文在分析的基础上，围绕消除非理性的“稀缺性”预期给出了相关政策建议。