房地产作为一种周期长、投入高的资金密集型企业,其自身资金很难满足企业发展需求。一般情况下房地产的大部分资金来源于外部融资,而银行存款又是外部融资的主要融资渠道,但是由于近年来银行贷款的坏账比较多,中央持续加强对房地产企业金融的审慎管理,房企融资难度增加,资金趋紧。“三去一补”政策和“三条红线”政策的颁布使得降杠杆工作迫在眉睫,房地产行业急需一种既能满足资金需求,又能降低资产负债率的融资方式。这时,永续债作为一种创新型金融工具出现在公众眼中,由于其可以计入权益这一特殊属性逐渐被越来越多的房企当作降杠杆的“救命稻草”。再加上恒大成功通过发行永续债成功实现转型,永续债也被越来越多的房地产企业所接受。保利发展截至2021年,已经发行数十笔永续债,发行次数多且发行时间较为明确,因此本文选择保利发展这一具有代表性的企业作为研究案例。首先介绍了本文的研究背景和研究意义,通过对国内外相关文献进行梳理,构建本文的研究思路和方法,从而整理出本文的研究框架;其次对保利发展相关概念和理论基础进行分析,从而为永续债效应的分析提供理论依据;然后对保利发展的相关情况进行介绍,对保利发展永续债的原因做了分析;再次对保利发行永续债的效应进行分析,分别从与其他融资方式进行对比、财务效果分析、短期市场效应分析和股权结构影响分析这四个方面进行针对性讨论,其中采用对比分析法将永续债和其他融资方式对比,采用指标分析法分析财务效果,采用事件研究法分析短期市场效应。最后总结保利发行永续债产生的优势和存在的问题,并针对存在的问题提出相应的建议。通过研究得出,保利发展发行永续债在一定程度上缓解了资金压力,修饰了财务报表,不分散股东的控制权。与此同时,保利发行永续债也存在很多问题,如偿还集中,高额的利息会侵蚀企业的利润,企业的盈利能力没有提升,永续债的发行对市场产生利空效应,还会增加企业的财务风险和信用风险。基于上述结论以小见大,给其他房地产企业一个借鉴的作用。