不动产证券化作为一种重要的金融衍生工具，结合了金融业与不动产业不同的发展模式，是当今国际资本市场中发展较快、也是极具活力的金融产品。它以较为完善的结构和较为独特的融资功能在房地产业的资金供求之间架起了一座桥梁，满足了来自各方面、不同层次的需求；同时也起到了企业负债化管理，分散、化解风险的作用。近年来研究针对不动产证券化的定性研究和论证日趋增多，旨在进一步优化不动产证券化的运作流程；更加科学有效地控制风险；或者规范相关法律法规。本文主要是从国外不动产资产证券化发展的实证角度出发，主要运用定量分析和回归模型相结合的方法，探讨国外实施不动产证券化的客观条件和影响因素，目的在于根据我国具体的现实情况进行类比分析，探讨我国实施不动产资产证券化的客观条件及其合理性。进一步以SWOT分析法对实施不动产资产证券化过程的优劣势进行宏观分析和对比研究，科学论证我国实施不动产资产证券化可能存在的问题和风险，对传统的风险控制流程提出优化意见，就相关政策和实施过程提供建议。